משכנתא עסקית לנכס עסקי: המבנה שבו העסק פועל, נכס מסחרי להשקעה, או מחזור של משכנתא קיימת.
משכנתא עסקית היא הלוואה לתקופה ארוכה כנגד נכס עסקי: משרד, חנות, מחסן, מבנה תעשייה או קרקע. אנחנו בודקים כמה הבנק מממן מהנכס, איזה החזר חודשי מתאים לרווח של העסק, מכינים את הבקשה לפי מה שהבנק בודק, ומגישים לכמה בנקים במקביל.
מה הבנק סופר
דוגמה: עצמאי עם שתי שומות ובלי הלוואות. השומה של 2024 מראה רווח של 236,000 ₪, ושל 2025 268,000 ₪. הבנק מחשב את הממוצע של שתי השנים, 252,000 ₪ בשנה, ומחלק אותו לשנים עשר חודשים: 21,000 ₪ בחודש. זו ההכנסה שהבנק סופר, והיא שונה מהרווח שבעל העסק מכיר.
מההכנסה הזו הבנק מאשר החזר של עד 40%, כלומר 8,400 ₪ בחודש. ל-15 שנה, בריבית של 5.5%, ריבית המחשה למשכנתא עסקית, ההחזר הזה מתאים למשכנתא של 1,028,047 ₪.
ממוצע שנתיים הוא הפרקטיקה הרווחת בבנקים, והוא אינו כלל כתוב. כשהרווח יורד ביותר מעשירית, נספרת השנה האחרונה לבדה. תקרת ההחזר, 40% מההכנסה נטו, מהוראת ניהול בנקאי תקין 329.
לחשב עם השומות שלכםמה עוסק מורשה מביא, ומה חברה מביאה
חברה מביאה יותר מסמכים, כי הבנק בודק אותה לעומק. תיק שמגיע שלם בפעם הראשונה עובר מהר יותר.
עוסק מורשה5
- שומות מס לשנתיים האחרונות
- דוח רווח והפסד לשנה השוטפת, חתום על ידי רואה החשבון
- תדפיסי החשבון העסקי לשישה חודשים
- אישור ניהול ספרים ואישור ניכוי מס במקור
- דוח נתוני אשראי אישי
חברה בע״מ8
- דוחות כספיים מבוקרים לשנתיים
- מאזן בוחן עדכני לרבעון האחרון
- תדפיסי חשבון החברה לשישה חודשים
- פרוטוקול דירקטוריון להתקשרות במימון
- נסח חברה מרשם החברות
- שומות מס של בעלי המניות
- פירוט הלוואות בעלים ושיעבודים רשומים
- דוח נתוני אשראי של החברה ושל הבעלים
ארבעה תחומי טיפול במשכנתא עסקית
- רכישת הנכס שבו העסק פועלבמקום שכירות, משכנתא עסקית על המבנה עצמו. הבנק מממן בדרך כלל 60% עד 70% משווי הנכס, לתקופה של עד 15 שנה, וההחזר החודשי נמדד מול השכירות שהעסק משלם היום.אישור תוך חודש עד חודשיים, כולל שמאות
- נכס מסחרי להשקעהמשרד, חנות או מחסן שנרכשים כדי להשכיר. הבנק מממן לפי שווי הנכס ולפי דמי השכירות הצפויים, והשוכר הוא חלק מהתיק.אישור תוך חודש עד חודשיים, כולל שמאות
- מחזור משכנתא עסקית קיימתמשכנתא על נכס עסקי שנחתמה לפני שנים נבדקת מול השוק של היום: ריבית נמוכה יותר, תקופה מתאימה יותר, או הגדלת הסכום על אותו נכס.בדיקה תוך שבוע, מעבר תוך חודש עד חודש וחצי
- משכנתא על נכס בבעלות העסקמבנה, משרד או קרקע שכבר בבעלות העסק יכולים לשמש למשכנתא עסקית: סכום גדול, לתקופה ארוכה, בריבית של משכנתא ולא של הלוואה עסקית.שלושה עד שישה שבועות, כולל שמאות ורישום
משכנתא עסקית לנכס עסקי, בהחזר חודשי שמתאים לרווח של העסק.
הבנק מממן לפי שווי הנכס, ומאשר לפי הרווח התפעולי של העסק. אנחנו מחשבים את שני המספרים לפני ההגשה, מכינים את הבקשה לפי מה שהבנק בודק, ומגישים לכמה בנקים במקביל.
ההכנסה שהבנק סופר, ומשכנתא על נכס מול הלוואה עסקית
העוזר הדיגיטלי שואל על הנכס ועל העסק, ואומר כמה מימון אפשר לבדוק. השאלות: מה הנכס ומה שוויו, האם העסק פועל בו או משכיר אותו, ומה הרווח לפי הדוחות. לפי התשובות העוזר אומר איזה אחוז מימון מקובל ומה ההחזר החודשי בערך. את הבקשה עצמה מכינים עם יועץ מהמחלקה.
עוד שני מקרים מהתיקים
- · 4 דקות קריאהאיך עצמאי מכין תיק משכנתא שעובר בשבועות ולא בחודשיםרוב העיכובים בתיקים של עצמאים נובעים ממסמכים חסרים. רשימת המסמכים לפי הסדר שבו הבנק קורא אותם, מה כל אחד מוכיח, ואיפה נתקעים תיקים שהיו יכולים לעבור בשבועיים.
- · 4 דקות קריאהחברה בע״מ מול עוסק מורשה: איזו הכנסה הבנק סופרבעל חברה עם רווח של 400 אלף שמושך משכורת של 14 אלף מגלה שהבנק סופר את המשכורת. איך משכורת, דיבידנד ורווח שנשאר בחברה נספרים, ומה ההבדל במספרים.
מה בעלי עסקים שואלים קודם
בנכס שהעסק פועל בו, בדרך כלל 60% עד 70% משווי הנכס לפי שמאות מטעם הבנק. בנכס מניב להשקעה, 50% עד 60%. התקופה היא עד 15 שנה ברוב הבנקים. את היתרה, יחד עם מס הרכישה והמע״מ לתקופת הביניים, מביאים כהון עצמי.
שלושה הבדלים: אחוז מימון נמוך יותר, תקופה קצרה יותר, בדרך כלל עד 15 שנה, וריבית גבוהה מעט. הבדיקה גם שונה: הבנק בודק את הרווח התפעולי של העסק ואת הנכס עצמו, כולל השוכר אם יש. עמלת הפירעון המוקדם נקבעת בהסכם ולא בצו של בנק ישראל.
הבנק מחשב את ההכנסה המוכרת לפי השומות: ממוצע של שתי השנים האחרונות, ואם השנה האחרונה ירדה ביותר מעשירית, השנה האחרונה לבדה. משיכות מהחשבון, הוצאות מוכרות ופחת אינם נספרים. המחשבון שלנו מראה את המספר לפי השומות שלכם.
השאירו פרטים ותקבלו חישוב ראשוני למשכנתא על הנכס.
הפנייה מגיעה למחלקת המימון העסקי. בשיחה עוברים על הנכס, על העסק ועל ההון העצמי. אחריה אתם מקבלים בכתב כמה הבנק צפוי לממן, מה ההחזר החודשי בשתי תקופות, ומה הצעד הבא.