מימון כנגד נכס

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מתירה הלוואה לכל מטרה כנגד דירה עד מחצית משוויה ועוד עד 200 אלף שקלים. התנאי: סך ההלוואות על הדירה, יחד עם המשכנתא הקיימת, אינו עולה על 70% מהשווי. דירה בשווי 2.4 מיליון שקלים עם משכנתא של 900 אלף מאפשרת הלוואה נוספת של עד 500 אלף. החישוב: מחצית מהשווי, 1.2 מיליון, ועוד 200 אלף, פחות מה שכבר רשום. השווי לחישוב הוא זה שהשמאי מטעם הבנק קובע, והוא בדרך כלל נמוך ממחירי הביקוש באזור.

העלות לעומת הלוואה עסקית

400 אלף שקלים כנגד הדירה ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4.63%, הממוצע במשק ביולי 2026 לפי בנק ישראל, עולים 2,559 שקלים בחודש. אותם 400 אלף בהלוואה עסקית לחמש שנים בפריים ועוד שלוש, 7.75%, עולים 8,063 בחודש. ההפרש בהחזר החודשי הוא כ-5,500 שקלים.

סך הריבית מתהפך: כ-214 אלף שקלים ב-20 שנה כנגד הדירה, מול כ-84 אלף בחמש שנים בהלוואה העסקית. הריבית נמוכה יותר, אבל משלמים אותה שנים רבות יותר. לכן אנחנו ממליצים בדרך כלל על תקופה קצרה יותר להלוואה כנגד הנכס. 400 אלף לחמש שנים באותה ריבית עולים 7,481 שקלים בחודש וכ-49 אלף ריבית, כ-40% פחות מההלוואה העסקית לאותה תקופה. ריבית המשכנתא אינה תלויה בתקופה, ותקופה קצרה יותר מקטינה את סך הריבית.

המשמעות של שעבוד הדירה

בהלוואה כנגד הדירה הבית משועבד לחוב של העסק. אם העסק נסגר, ההלוואה נשארת, ומשק הבית ממשיך לשלם אותה. זו החלטה של המשפחה, ואנחנו מציגים אותה לפני שמדברים על ריבית. אנחנו בודקים גם את ההכנסה. ההחזר החדש מצטרף למשכנתא הקיימת, ושניהם יחד צריכים להיות עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית. ההכנסה מהעסק נספרת לפי השומות, ולא לפי המשיכות מהחשבון.

ההשפעה על המשכנתא הקיימת

הלוואה כנגד הדירה נרשמת כמשכנתא שנייה, מאחורי הראשונה. לכן רוב הבנקים מעדיפים לתת אותה רק אם המשכנתא הקיימת אצלם. כשהמשכנתא בבנק אחר יש שתי דרכים: לבקש מהבנק הראשון את ההלוואה הנוספת, או להעביר את כל המשכנתא לבנק החדש ולקחת אצלו את שתיהן. הדרך השנייה היא מחזור. היא כרוכה בעמלת פירעון מוקדם על המסלולים הקבועים, שמחושבת מדוח היתרות לסילוק. על יתרה של 900 אלף שקלים שנחתמה ב-2021 בריבית של 3.06%, מול 4.63% היום, העמלה בדרך כלל אפסית, כי הריבית בשוק עלתה. אנחנו מחשבים את העמלה לפני שבוחרים דרך.

נכס של העסק עצמו

כשהמבנה שבו העסק פועל בבעלותו, אפשר לשעבד אותו במקום את הדירה. הבנקים מממנים כנגד נכס מסחרי בדרך כלל עד 60% עד 70% משוויו, לתקופה של עד 15 שנה, בריבית גבוהה מעט ממשכנתא למגורים. השמאות למבנה מסחרי מורכבת יותר, כי השווי תלוי בשוכר ובשימוש. אנחנו מזמינים אותה לפני ההגשה, כדי שהשווי יהיה ידוע לפני הוועדה.