שאלות שמגיעות למחלקת מימון עסקי
התשובות שאנחנו נותנים בטלפון, עם המספרים והכללים שמאחוריהן. שאלות שתלויות בתיק שלכם נענות בשיחה.
בנכס שהעסק פועל בו, בדרך כלל 60% עד 70% משווי הנכס לפי שמאות מטעם הבנק. בנכס מניב להשקעה, 50% עד 60%. התקופה היא עד 15 שנה ברוב הבנקים. את היתרה, יחד עם מס הרכישה והמע״מ לתקופת הביניים, מביאים כהון עצמי.
שלושה הבדלים: אחוז מימון נמוך יותר, תקופה קצרה יותר, בדרך כלל עד 15 שנה, וריבית גבוהה מעט. הבדיקה גם שונה: הבנק בודק את הרווח התפעולי של העסק ואת הנכס עצמו, כולל השוכר אם יש. עמלת הפירעון המוקדם נקבעת בהסכם ולא בצו של בנק ישראל.
הבנק מחשב את ההכנסה המוכרת לפי השומות: ממוצע של שתי השנים האחרונות, ואם השנה האחרונה ירדה ביותר מעשירית, השנה האחרונה לבדה. משיכות מהחשבון, הוצאות מוכרות ופחת אינם נספרים. המחשבון שלנו מראה את המספר לפי השומות שלכם.
מס הרכישה על נכס שאינו דירת מגורים הוא 6% מהמחיר, בלי מדרגות. מע״מ של 18% חל כשהמוכר הוא עוסק. קונה שרשום כעוסק מקזז את המע״מ בדוח הבא, ולכן צריך אותו לחודש עד חודשיים בלבד. את התקופה הזו מגשרים במסגרת או בהלוואה קצרה שמסודרת יחד עם המשכנתא.
הבנק מקבל את שתי הדרכים, וגם חברת נכסים נפרדת שמשכירה לעסק. ההבדל הוא במס הכנסה, במע״מ, במס רכישה ובמה שקורה אם העסק נמכר. את הבחירה עושים עם רואה החשבון לפני ההגשה, כי שינוי אחרי החתימה הוא עסקה חדשה במס.
כן, כשהנכס בבעלות העסק. משכנתא על הנכס היא לתקופה ארוכה ובריבית נמוכה מהלוואה עסקית, וההחזר החודשי יורד בהתאם. הבנק מזמין שמאות, קובע את אחוז המימון, ובודק שההחזר החדש מתאים לרווח התפעולי. ההלוואה החדשה סוגרת את היקרה, והנכס משועבד עד הפירעון.
בדרך כלל חודש עד חודשיים מההגשה לכסף, ורוב הזמן הוא השמאות והוועדה. תיק שמגיע שלם, עם הדוחות, השומות, מסמכי הנכס וטבלת מקורות ושימושים, עובר מהר יותר. בעסקת רכישה כדאי להתחיל לפני שחותמים על חוזה, כי מועדי התשלום בחוזה נקבעים לפי מועד האישור.
השאירו פרטים ותקבלו חישוב ראשוני למשכנתא על הנכס.
הפנייה מגיעה למחלקת המימון העסקי. בשיחה עוברים על הנכס, על העסק ועל ההון העצמי. אחריה אתם מקבלים בכתב כמה הבנק צפוי לממן, מה ההחזר החודשי בשתי תקופות, ומה הצעד הבא.