ארבעה שלבים מהנכס ועד הכסף בחשבון
משכנתא עסקית נבדקת בשני צירים: הנכס והעסק. רוב העבודה שלנו נעשית לפני ההגשה, כדי ששני הצירים יגיעו לוועדה שלמים.
- פגישה אחת
יכולת ההחזר של העסק
אנחנו קוראים את הדוחות, התדפיסים והשומות כמו ועדת אשראי: רווח תפעולי לפי הדוחות, תזרים לפי החשבון, הלוואות לפי דוח נתוני האשראי. התוצאה היא מספר אחד: ההחזר החודשי שמתאים לרווח של העסק.
- שבוע עד שבועיים
הנכס והשמאות
בודקים את הזכויות בנכס, את ייעוד הקרקע ואת ההיתר, ומזמינים שמאות. השווי שהשמאי קובע, ולא המחיר, הוא מה שהבנק מממן ממנו. בנכס מניב נבדקים גם השוכר וחוזה השכירות.
- שבוע
הכנת הבקשה
טבלת מקורות ושימושים: המחיר, המסים, ההון העצמי ומאיפה הוא מגיע. לצדה הסבר כתוב לכל חריגה בתדפיסים, ופירוט ההלוואות הקיימות. בקשה שלמה עוברת בוועדה עם פחות שאלות חוזרות.
- שלושה עד שישה שבועות
הגשה, ועדה, משא ומתן
מגישים לכמה בנקים במקביל. אישור ראשון הוא נקודת פתיחה: אחוז המימון, הריבית, התקופה והביטחונות נסגרים מול ההצעות המתחרות. אחרי החתימה נרשם השעבוד והכסף עובר.
מה כדאי שיהיה ביד
עם המסמכים האלה אפשר לדבר על מספרים כבר בשיחה הראשונה.
- דוחות כספיים לשנתיים האחרונות ומאזן בוחן עדכני
- תדפיסי החשבון העסקי לשישה חודשים
- שומות מס של הבעלים לשנתיים
- נסח טאבו או אישור זכויות של הנכס, וחוזה או הצעת מחיר אם הוא נרכש
- חוזה השכירות, אם יש שוכר או אם העסק שוכר היום
- פירוט ההלוואות והמסגרות הקיימות ותשלומיהן
המספרים שאנחנו עובדים איתם, עם מקור ותאריך
- אחוז המימון השכיח ממשווי נכס שהעסק פועל בו. בנכס מניב להשקעה, 50% עד 60%
- 60% עד 70%
- אחוז המימון השכיח ממשווי נכס שהעסק פועל בו. בנכס מניב להשקעה, 50% עד 60%
- הפרקטיקה בבנקים, לפי שמאות מטעם הבנק, ספטמבר 2026
- מס הרכישה על נכס שאינו דירת מגורים: שיעור אחד על כל המחיר, בלי מדרגות
- 6%
- מס הרכישה על נכס שאינו דירת מגורים: שיעור אחד על כל המחיר, בלי מדרגות
- חוק מיסוי מקרקעין, תקנות מס רכישה, בתוקף ספטמבר 2026
- ריבית הפריים, הבסיס לתמחור ההלוואה העסקית שמשווים אליה את המשכנתא
- 4.75%
- ריבית הפריים, הבסיס לתמחור ההלוואה העסקית שמשווים אליה את המשכנתא
- בנק ישראל, ריבית 3.25% ועוד 1.5, ספטמבר 2026
- מספר השומות שרוב הבנקים ממצעים להכנסה מוכרת של עצמאי. בשנת ירידה, השנה האחרונה לבדה
- שנתיים
- מספר השומות שרוב הבנקים ממצעים להכנסה מוכרת של עצמאי. בשנת ירידה, השנה האחרונה לבדה
- הפרקטיקה הרווחת בחיתום, לא כלל כתוב, ספטמבר 2026
השאירו פרטים ותקבלו חישוב ראשוני למשכנתא על הנכס.
הפנייה מגיעה למחלקת המימון העסקי. בשיחה עוברים על הנכס, על העסק ועל ההון העצמי. אחריה אתם מקבלים בכתב כמה הבנק צפוי לממן, מה ההחזר החודשי בשתי תקופות, ומה הצעד הבא.