משכנתא לרכישת דירה, מהאישור העקרוני ועד החתימה בבנק.
דירה ראשונה, שדרוג, דירה מקבלן או דירה להשקעה. אנחנו בונים תמהיל לפי ההכנסה שלכם, מגישים את התיק לכמה בנקים במקביל, ומנהלים משא ומתן על כל מסלול בנפרד.
העוזר הדיגיטלי שואל שלוש שאלות ומחשב איזה מחיר דירה מתאים להכנסה שלכם.
חמישה שלבים מהחוזה ועד המפתח
זה הסדר שבו הדברים קורים ברכישת דירה, וכמה זמן לוקח כל שלב.
כמה משכנתא אפשר לקבל
שיחה אחת
בודקים את ההכנסה, ההון העצמי והמחיר המבוקש מול שני כללי הפיקוח: מימון עד 75% משווי הדירה, והחזר עד 40% מההכנסה. בסוף השיחה יש טווח מחירים לחיפוש, וההחזר החודשי שנגזר ממנו.
אישור עקרוני מכמה בנקים
שלושה עד חמישה ימים
מגישים את התיק לשלושה או ארבעה בנקים במקביל, עם אותם מסמכים. האישורים חוזרים עם ריביות פתיחה, ואיתם אפשר לחתום על חוזה הרכישה בביטחון.
חוזה ושמאות
לפי החוזה
אחרי החתימה על חוזה הרכישה הבנק שולח שמאי. שמאות נמוכה מהמחיר מקטינה את סכום המימון. לכן בודקים אותה לפני שמתחייבים לתאריך התשלום הראשון.
משא ומתן על כל מסלול
שבוע עד שבועיים
זה השלב הארוך ביותר. מציגים לכל בנק שאישר את ההצעות של המתחרים, מסלול מול מסלול: הקבועה, הפריים והצמודה. בסוף השלב נקבעת הריבית בכל מסלול.
חתימה, ביטוח, משיכה
פגישה אחת בבנק, ואחריה לוח התשלומים
חותמים בבנק שנבחר, מסדירים ביטוח חיים וביטוח מבנה, והכסף עובר למוכר לפי לוח התשלומים בחוזה. אנחנו מלווים עד ביצוע התשלום האחרון ומסירת המפתח.
מיליון שקלים ל-25 שנה או ל-30: מה ההבדל
ההחלטה הראשונה אחרי האישור היא לכמה שנים לפרוס את המשכנתא. כך זה נראה על מיליון שקלים, בלוח שפיצר על 4.63%, ריבית ממוצעת במשק, קבועה לא צמודה, יולי 2026, בנק ישראל.
על מיליון שקלים, פריסה ל-25 שנה מחזירה 5,632 ₪ בחודש, ופריסה ל-30 שנה 5,144 ₪. חמש השנים הנוספות מורידות 488 ₪ מכל חודש, ומוסיפות 162,269 ₪ ריבית לאורך כל התקופה. פריסה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית שתשלמו.
לרוכשים צעירים אנחנו בדרך כלל בונים תקופה ארוכה עם אפשרות לקצר כשההכנסה עולה, כי קיצור עולה פחות מהארכה. אם ההחזר הגבוה מתאים להכנסה שלכם כבר עכשיו, עדיף להתחיל בתקופה הקצרה ולשלם פחות ריבית.
ארבעה סוגי רכישה, וההבדלים בתהליך האישור
- דירה ראשונהבודקים כמה משכנתא אפשר לקבל, מקבלים אישור עקרוני מכמה בנקים, ובונים תמהיל שמתאים להכנסה של היום ולהכנסה הצפויה בעוד עשר שנים.אישור עקרוני תוך ימים, חתימה תוך שבועיים עד חודש
- שדרוג דירהמוכרים וקונים באותה תקופה. אנחנו מתזמנים את המשכנתא החדשה, את פירעון הישנה ואת הגישור ביניהן.שבועיים עד חודש למשכנתא החדשה, וגישור לפי החוזים
- דירה מקבלןלוח תשלומים לפי קצב הבנייה, הצמדה למדד תשומות הבנייה, וערבות חוק המכר. מתכננים את המשכנתא כך שכל תשלום מגיע בזמן.אישורים תוך ימים, המשיכות לפי קצב הבנייה, עד שלוש שנים
- דירה להשקעההון עצמי, מס רכישה לדירה נוספת, ושכר הדירה הצפוי מול ההחזר. מחשבים את התשואה נטו לפני שמתחייבים.בדיקת כדאיות תוך ימים, משכנתא תוך שבועיים עד חודש
לוח תשלומים לדירה מקבלן, והשפעת עליית הפריים על ההחזר
שלוש רכישות, במספרים
4 דקות קריאהדירה מקבלן: מהחוזה ועד המפתח, במספרים של זוג אחדזוג שקנה דירה במחיר 2 מיליון שקלים עם 600 אלף הון עצמי, ומה קרה לכסף שלו בשלושים החודשים שבין החתימה למסירה: פעימות, הצמדה וריבית ביניים.
4 דקות קריאהשדרוג דירה כשמוכרים וקונים באותה שנהמה קודם, המכירה או הקנייה, וכמה הבנק מממן למשפרי דיור. למה 18 חודשים מפרידים בין מס רכישה של 55 אלף שקלים למס של 256 אלף.
4 דקות קריאהדירה להשקעה: שכר הדירה מול ההחזר החודשימימון של 50%, מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, ושכר דירה שמכסה את ההחזר בקושי. החשבון של דירה במחיר 1.6 מיליון, שורה אחרי שורה.
הון עצמי, אישור עקרוני, וכמה זמן
לדירה יחידה הבנק מממן עד 75% משווי הדירה, ולכן צריך לפחות 25% הון עצמי. לזה מצטרפות הוצאות הרכישה: עורך דין, מתווך, שמאי ומס רכישה אם יש. מחשבון עלות הרכישה שלנו מחשב את הסכום הכולל.
אישור עקרוני הוא הצהרת כוונות של הבנק על בסיס הנתונים שהצגתם, בתוקף לכמה שבועות. המשכנתא עצמה מאושרת אחרי שמאות, בדיקת המסמכים המלאה וחתימה. אנחנו מלווים את שני השלבים.
מהשיחה הראשונה עד אישור עקרוני עוברים בדרך כלל ימים בודדים. עד החתימה בבנק, כולל שמאות ומשא ומתן מול כמה בנקים, עוברים בין שבועיים לחודש, בהתאם לעסקה.
השאירו פרטים ונחזור אליכם עם טווח מחירים והחזר חודשי.
הפנייה מגיעה ישירות למחלקת המשכנתאות. אחרי שיחה קצרה על הדירה ועל ההכנסה אתם מקבלים בכתב טווח מחירים והחזר חודשי.