דירה מקבלן

לוח תשלומים שכיח בפרויקט חדש הוא 15% בחתימה, 15% אחרי חצי שנה, 20% בכל אחת משלוש התחנות הבאות ו-10% במסירה. על דירה של 1.8 מיליון שקלים זה 270 אלף שקלים ביום החתימה, ועוד 270 אלף שקלים אחרי שישה חודשים, לפני שהבנק נכנס לתמונה. ההון העצמי משולם ראשון, והמשכנתא נמשכת כשהוא נגמר.

מדד תשומות הבנייה

רוב חוזי הקבלן מצמידים את יתרת התשלומים למדד תשומות הבנייה, ולא למדד המחירים לצרכן. בעשור האחרון הוא עלה בממוצע כ-2% עד 3% בשנה, ובשנים של התייקרות חומרים יותר מכך. על יתרה של 1.2 מיליון שקלים שמשולמת לאורך שנתיים וחצי, הצמדה של 2.5% בשנה מוסיפה בין 40 ל-60 אלף שקלים למחיר הדירה. הסכום הזה אינו מופיע בחוזה כמספר. המחשבון שלנו, דירה מקבלן: לוח תשלומים ומשכנתא בשלבים, מחשב אותו לפי הלוח שלכם.

ריבית בתקופת הבנייה

כל משיכה מהמשכנתא מתחילה לצבור ריבית מיד. בתקופת הבנייה משלמים בדרך כלל ריבית בלבד, בלי קרן, וזה נקרא גרייס. על 900 אלף שקלים שנמשכו בהדרגה לאורך שנתיים, בריבית ממוצעת של 4.63%, הריבית המצטברת עד המסירה מגיעה לכ-50 אלף שקלים. אחרי המסירה ההחזר עובר למלא: 900 אלף שקלים ל-25 שנה באותה ריבית הם 5,069 שקלים בחודש. אנחנו בונים את לוח המשיכות כך שהאישור העקרוני, שתוקפו מוגבל, יתחדש בזמן, ושהריבית שנקבעה בחתימה תישמר לכל המשיכות.

מחיר למשתכן ודירה בהנחה

בפרויקט של מחיר למשתכן או דירה בהנחה הלוח דומה, ושני דברים שונים. הבנק רשאי לחשב את המימון לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה המוזל, עד תקרה של 1.8 מיליון שקלים לשווי. דירה שנמכרת ב-1.4 מיליון ושוויה בשוק 1.75 מיליון מאפשרת משכנתא של עד 75% מהשווי, כלומר 1.31 מיליון שקלים. ההון העצמי הנדרש יורד ל-90 אלף שקלים במקום 350 אלף. המענק, אם יש, נכנס ללוח כתשלום שהמדינה משלמת במקומכם, ולא כהון עצמי שהבנק סופר. את שני הדברים האלה צריך להציג לבנק נכון, והם משנים את כל התיק.

ערבות חוק המכר

כל תשלום לקבלן מעבר ל-7% ממחיר הדירה חייב להיות מובטח, בדרך כלל בערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). הבנק המלווה של הפרויקט מנפיק את הערבות, וכל תשלום עובר דרך שובר תשלום של אותו בנק. אנחנו בודקים שהערבויות מונפקות בזמן ושהשוברים תואמים ללוח התשלומים, כי הערבות היא ההגנה על הכסף אם הפרויקט מתעכב.

בסוף התכנון יש לוח אחד: תאריך כל תשלום, מקור הכסף לכל תשלום, ריבית הגרייס שנצברת עד אותו מועד, וההחזר המלא אחרי המסירה. את הלוח הזה אתם מקבלים לפני החתימה על החוזה.