דירה להשקעה
בדירה נוספת בודקים ארבעה נתונים: ההון העצמי הנדרש, מס הרכישה, ההחזר החודשי ושכר הדירה הצפוי. אנחנו עושים את החשבון הזה לפני שמתחילים לחפש דירה, כדי שטווח המחירים יהיה ידוע מראש.
- למי זה
- בעלי דירה עם הון פנוי שמחפשים נכס במקום פיקדון
- הורים שקונים דירה לילד שיגור בה בעוד כמה שנים
- מי שירש כסף ורוצה לדעת אם דירה להשקעה נכנסת למספרים שלו
- מה מביאים
- פירוט ההון הפנוי ומקורו
- דוח יתרות של המשכנתא על דירת המגורים, אם יש
- תלושים או שומות, ותדפיסי עובר ושב של שלושה חודשים
- אזור ותקציב מבוקשים, ושכר דירה מקובל באזור אם בדקתם
- כמה זמן
- בדיקת כדאיות תוך ימים, משכנתא תוך שבועיים עד חודש
על דירה שאינה דירה יחידה הבנק מממן עד 50% משוויה, לפי הוראה 329. דירה להשקעה ב-1.5 מיליון שקלים דורשת אפוא 750 אלף שקלים הון עצמי. לזה מצטרף מס רכישה לדירה נוספת, שמתחיל מהשקל הראשון ועומד על 8% על רוב הסכום לפי מדרגות 2026. על דירה כזו מדובר בכ-120 אלף שקלים. מחשבון עלות הרכישה מחשב את המדרגות לפי המחיר שתזינו.
שכר דירה מול ההחזר החודשי
משכנתא של 750 אלף שקלים ל-25 שנה בריבית של 4.63%, הממוצע ביולי 2026, עולה 4,224 שקלים בחודש. אם הדירה מושכרת ב-4,800 שקלים, נשארים 576 שקלים בחודש לפני ועד בית, תיקונים, ביטוח וחודשים ללא דייר. את התשואה על ההון העצמי משווים לחלופה: 870 אלף שקלים, הון עצמי ומס יחד, מניבים בפיקדון או בקרן סכום אחר וברמת סיכון אחרת.
בדרך כלל התזרים החודשי אינו מה שמצדיק את העסקה, אלא הצטברות ההון. ההחזר מקטין את הקרן, והדירה נשארת בבעלותכם. אחרי עשר שנים במשכנתא הזו נפרעו כ-200 אלף שקלים מהקרן, ורובם שולמו מדמי השכירות. אנחנו מציגים את שני המספרים יחד, את התזרים החודשי ואת הקרן שנפרעה.
ההון העצמי מהדירה הקיימת
מי שאין ברשותו 750 אלף שקלים פנויים יכול לעיתים למשוך אותם מהדירה שבה הוא גר, בהלוואה כנגד הנכס. הפיקוח מתיר עד 50% משווי הדירה הקיימת ועוד עד 200 אלף שקלים למטרה כזו, ובלבד שסך המשכנתאות עליה אינו עולה על 70% משוויה. הריבית היא ריבית משכנתא, וההחזר החודשי הכולל גדל. ההחזר על שתי ההלוואות יחד צריך להתאים להכנסה, ביחס של עד 40%. השכירות הצפויה נספרת בחלקה, לפי מדיניות הבנק, בדרך כלל 70% ממנה.
מס על ההכנסה משכירות
הכנסה משכר דירה למגורים פטורה ממס עד תקרה חודשית שמתעדכנת כל שנה, 5,654 שקלים בשנת המס 2025. שכירות של 4,800 שקלים נכנסת כולה תחת התקרה, ולכן התזרים שחושב למעלה הוא נטו. מי שמשכיר מעל התקרה בוחר בין מסלול של 10% מס על כל ההכנסה לבין המסלול הרגיל עם ניכוי הוצאות. ההחלטה הזו משנה את התשואה בכמה מאות שקלים בחודש. אנחנו מציגים את שני המסלולים בתוכנית, כי התשואה על דירה להשקעה נמדדת אחרי מס.
מה בודקים לפני שמחפשים דירה
סדר העבודה הוא כזה: קודם ההון העצמי הזמין, אחר כך המשכנתא שמתאימה להכנסה, אחר כך שכר הדירה המקובל באזור, ורק בסוף טווח המחירים לחיפוש. אתם מקבלים תוכנית כתובה עם שלושה מספרים: מחיר מרבי, החזר חודשי ותזרים נטו. עם התוכנית הזו החיפוש מתמקד בדירות שמתאימות לתקציב.