שדרוג דירה
מי שמוכר דירה וקונה גדולה יותר מנהל שני תיקים באותו זמן: המשכנתא הישנה שנפרעת, והחדשה שנפתחת. הסדר שבו הדברים קורים קובע כמה העסקה עולה.
- למי זה
- משפחה שגדלה ומוכרת דירת שלושה חדרים לטובת ארבעה או חמישה
- מי שכבר חתם על רכישה ועדיין לא מכר
- מי שמכר ורוצה לדעת אם לפרוע את המשכנתא הישנה או לגרור אותה
- מה מביאים
- דוח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת, מהבנק, עדכני לחודש
- חוזה המכירה או הערכת מחיר לדירה הנמכרת, ולוח התשלומים המבוקש
- תלושי שכר ותדפיסי עובר ושב של שלושה חודשים
- פרטי הדירה הנרכשת: מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה
- כמה זמן
- שבועיים עד חודש למשכנתא החדשה, וגישור לפי החוזים
השאלה הראשונה בשדרוג היא אם למכור קודם או לקנות קודם, והתשובה משפיעה על כל התיק. מי שמכר קודם יודע כמה הון עצמי יש לו, ומחפש דירה עם מועד פינוי ידוע. מי שקנה קודם זקוק להלוואת גישור, שמכסה את התשלומים לדירה החדשה עד שהכסף מהמכירה מתקבל.
כמה הבנק מממן למי שיש לו דירה
משפר דיור הוא מי שמוכר את דירתו היחידה ורוכש אחרת. הבנק מממן לו עד 70% משווי הדירה החדשה, לפי הוראה 329. התנאי הוא שהדירה הישנה נמכרת בתוך פרק הזמן שקובע הבנק, בדרך כלל עד שנתיים. דירה חדשה בשני מיליון שקלים מאפשרת אפוא משכנתא של עד 1.4 מיליון. ההון העצמי מגיע ברובו מהמכירה: אם הדירה הישנה נמכרת ב-1.4 מיליון ויתרת המשכנתא עליה 500 אלף, נשארים 900 אלף שקלים, פחות הוצאות המכירה והרכישה.
גרירת המשכנתא הישנה או פירעונה
משכנתא ישנה בתנאים טובים אפשר לגרור לדירה החדשה במקום לפרוע אותה. מי שחתם ב-2021, כשהריבית הקבועה הלא צמודה עמדה בממוצע על 3.06%, מחזיק בתנאים טובים מהממוצע של יולי 2026, שעומד על 4.63%. על יתרה של 500 אלף שקלים ל-15 השנים שנותרו, ההפרש בין שתי הריביות הוא כ-390 שקלים בחודש וכ-70 אלף שקלים לאורך התקופה. הגרירה כרוכה בעלות שמאות ורישום מחדש, ומול הסכום הזה היא כמעט תמיד משתלמת. אנחנו בודקים גם את הצד השני: מסלול צמוד מדד ישן שכדאי דווקא לסגור.
הלוואת גישור בין שתי הדירות
כשמועד התשלום לדירה החדשה מקדים את מועד קבלת הכסף מהמכירה, הבנק מעמיד הלוואת גישור. זו הלוואה לתקופה קצרה, בדרך כלל עד שנתיים, שנפרעת בבת אחת מכספי המכירה. הריבית עליה גבוהה מריבית משכנתא רגילה. לכן אנחנו מתזמנים אותה לכמה שפחות חודשים, ובונים את לוח התשלומים לדירה החדשה כך שהתשלומים הגדולים יגיעו אחרי המכירה. גישור של 600 אלף שקלים לשנה, בריבית של פריים ועוד אחוז (5.75% היום), עולה כ-34 אלף שקלים ריבית. בדרך כלל זה זול יותר מההפרש בין מכירה מהירה למכירה במחיר מלא.
מס הרכישה ומס השבח בשדרוג
מי שמוכר את דירתו היחידה ורוכש אחרת נחשב לרוכש דירה יחידה לעניין מס הרכישה, ובלבד שהדירה הישנה נמכרת תוך 18 חודשים מהרכישה. על דירה של שני מיליון שקלים ההפרש גדול: מס לפי מדרגות דירה יחידה עומד על כ-750 שקלים לפי מדרגות 2026, ומס לדירה נוספת עומד על 8% מהשקל הראשון, 160 אלף שקלים. אם התאריכים אינם מסתדרים משלמים את הפער מראש ומקבלים אותו חזרה אחרי המכירה. לכן לוח הזמנים של המכירה הוא גם שאלה של מס. המכירה עצמה פטורה ממס שבח כשמדובר בדירת מגורים יחידה שהוחזקה 18 חודשים לפחות.
בסוף התהליך אתם מקבלים לוח זמנים כתוב: מתי נחתם כל חוזה, מתי יוצא כל תשלום, מהו מקור הכסף לכל תשלום, ומתי נסגרת כל הלוואה. הלוח הזה מאפשר לעבור דירה בלי להחזיק שתי משכנתאות מלאות באותו חודש.