דירה ראשונה

בדירה ראשונה הבנק מציע תמהיל, ההחזר החודשי נראה סביר, והחתימה נעשית סמוך לקבלת האישור. ההפרש בין התמהיל שהוצע לתמהיל שנבנה לפי הנתונים שלכם נמדד לאורך עשרים וחמש שנים. לכן אנחנו מתחילים מהמספרים, ורק אחר כך פונים לבנקים.

כמה הבנק מממן, וכמה הון עצמי צריך

לדירה יחידה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הדירה, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים. דירה במיליון ושלוש מאות אלף שקלים מאפשרת משכנתא של עד 975 אלף שקלים. ההון העצמי הנדרש הוא 325 אלף שקלים לפחות, לפני הוצאות הרכישה. השווי שנספר הוא הנמוך מבין מחיר החוזה לבין השמאות. דירה שנקנתה מעל השווי השמאי דורשת אפוא הון עצמי גבוה מהחישוב לפי המחיר.

המגבלה השנייה היא ההכנסה. הבנק מאשר החזר חודשי של עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית, ובמקרים חריגים עד 50%. משכנתא של מיליון שקלים ל-25 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 4.63%, הממוצע במשק ביולי 2026 לפי בנק ישראל, עולה 5,632 שקלים בחודש. באישור לפי יחס של 40%, ההכנסה נטו של הבית צריכה להיות כ-14,100 שקלים. שני הכללים נבדקים יחד, והנמוך מביניהם קובע.

מה קורה להחזר לאורך התקופה

אותו מיליון שקלים ל-30 שנה במקום 25 יורד ל-5,144 שקלים בחודש. סך הריבית עולה בכ-162 אלף שקלים: 852 אלף במקום 690 אלף. זו הבחירה הראשונה שאנחנו מציגים לרוכשים צעירים, מפני שההכנסה בשנים הבאות צפויה להשתנות. תמהיל שנבנה נכון מאפשר לקצר את התקופה בהמשך בלי עמלה כבדה.

הבחירה השנייה היא כמה מהמשכנתא לשים בריבית משתנה. מסלול הפריים עמד ביולי 2026 על 4.47% בממוצע, נמוך מהריבית הקבועה, והוא זז עם ריבית בנק ישראל. הפיקוח מגביל את החלק המשתנה לשני שלישים מהמשכנתא, ואנחנו בדרך כלל ממליצים על פחות מכך. את השיעור קובעים לפי היכולת של ההכנסה לספוג עלייה של נקודה אחת בריבית. המחשבון שלנו, מה קורה להחזר כשהפריים עולה, מציג את התוצאה על הנתונים שלכם.

מחוזה הרכישה ועד קבלת המפתח

השלב הראשון הוא אישור עקרוני. אנחנו מגישים את התיק לשלושה או ארבעה בנקים במקביל, על בסיס התלושים והתדפיסים, והתשובות חוזרות בדרך כלל תוך ימים בודדים. עם האישורים ביד חותמים על חוזה הרכישה, ורק אז מזמינים שמאי מטעם הבנק. שמאות נמוכה מהמחיר מקטינה את המשכנתא ומגדילה את ההון העצמי הנדרש. אחרי השמאות מתנהל משא ומתן על הריביות מול כל בנק שאישר, מסלול אחר מסלול. בסופו חותמים על המשכנתא בבנק שנבחר. הכסף עובר למוכר לפי לוח התשלומים שבחוזה, והמפתח נמסר עם התשלום האחרון.

אנחנו מלווים את התיק מהשיחה הראשונה ועד ביצוע התשלום האחרון. לרוכש דירה ראשונה עוברים בדרך כלל שבועיים עד חודש מהחוזה ועד החתימה על המשכנתא, ואחריהם הזמן שקבוע בחוזה עד המסירה.