דירה מקבלן: מהחוזה ועד המפתח, במספרים של זוג אחד

בפברואר חתם זוג מבית שמש על חוזה לדירת ארבעה חדרים בפרויקט חדש. המחיר בחוזה: 2,000,000 שקלים. ההון העצמי: 600,000 שקלים, מחיסכון ומעזרה של ההורים. מועד המסירה: שלושים חודשים מהחתימה. לוח התשלומים שהקבלן צירף לחוזה הוא הלוח המקובל בענף: 15% בחתימה, 15% אחרי חצי שנה, 20% בכל אחת משלוש הפעימות הבאות, ו-10% במסירה. הטבלה עצמה פשוטה. מה שאינו מופיע בה הוא ההצמדה והריבית שנצברות בין הפעימות.

הפעימה הראשונה והשנייה: ההון העצמי נגמר בחודש שישי

בחתימה שילמו 300,000 שקלים מההון העצמי. הסכום הזה אינו צמוד, כי הוא שולם ביום שבו נקבע המחיר. בחודש שישי הגיעה הפעימה השנייה, 15% נוספים, והיא כבר לא עמדה על 300,000 שקלים. החוזה מצמיד כל תשלום שטרם שולם למדד תשומות הבנייה למגורים, ובקצב עלייה של 2% בשנה חצי שנה מוסיפה 2,985 שקלים. הפעימה עמדה על 302,985 שקלים. ההון העצמי כיסה 300,000 שקלים, והבנק העביר את 2,985 השקלים הנותרים. מכאן ואילך יש לזוג משכנתא.

שלוש פעימות של 20%, כולן מהבנק

בחודש 12 שולמו 408,000 שקלים, בחודש 18 שולמו 412,060, ובחודש 24 שולמו 416,160. הפעימה בחוזה זהה בשלושתן, 400,000 שקלים, וההפרש ביניהן הוא ההצמדה בלבד. הפעימה האחרונה, במסירה, עמדה על 210,151 שקלים במקום 200,000. בסך הכול העביר הבנק 1,449,355 שקלים, מהם 49,355 שקלים שנוספו למחיר בגלל המדד. הסכום הזה אינו מופיע במחירון של הקבלן, והוא כמעט 2.5% ממחיר הדירה.

49,355 שקלים הם הצמדה בקצב מתון של 2% בשנה. בשנים שבהן מדד התשומות עלה ב-5% ויותר, אותו לוח תשלומים היה מוסיף פי שניים וחצי. מי שיכול להקדים תשלומים לקבלן, למשל לשלם 30% בחתימה במקום 15%, מקטין את הסכום הצמוד ואת התקופה שבה הוא צמוד. את השיקול הזה עושים לפני החתימה על החוזה.

ריבית ביניים עד המסירה

מהחודש השישי, כשהבנק התחיל להעביר כסף, הוא התחיל גם לגבות ריבית. עד המסירה הבנק גובה ריבית בלבד על מה שנמשך, בלי פירעון קרן. בחודשים 6 עד 11 הסכום היה זניח, כי נמשכו רק 2,985 שקלים. מחודש 12 היתרה עלתה ל-411 אלף שקלים, וריבית של 4.63% לשנה הייתה כ-1,585 שקלים בחודש. בחודש 24 היתרה עמדה על 1.24 מיליון, וריבית הביניים הגיעה ל-4,781 שקלים בחודש. בכל אותם חודשים שילם הזוג גם שכר דירה של 4,200 שקלים.

סך ריבית הביניים בשלושים החודשים: 57,324 שקלים. יחד עם ההצמדה, הדירה עלתה לזוג 106,679 שקלים מעל המחיר שבחוזה, לפני שנפרעה קרן כלשהי. במחשבון דירה מקבלן אפשר להריץ את הלוח הזה עם הנתונים שלכם, ולראות באיזה חודש ההון העצמי נגמר ומה ריבית הביניים בכל שלב.

אחרי המסירה: ההחזר המלא

בחודש 31 כל הפעימות שנמשכו התאחדו להלוואה אחת של 1,449,355 שקלים, בריבית 4.63% לעשרים וחמש שנה. ההחזר החודשי: 8,163 שקלים. בלי ההצמדה ההלוואה הייתה עומדת על 1,400,000 שקלים וההחזר על 7,885 שקלים. ההפרש, 278 שקלים בחודש לאורך עשרים וחמש שנה, הוא העלות החודשית של ההצמדה.

שאלה שעולה בכל תיק כזה היא באיזו ריבית נמשכת כל פעימה. ברוב הבנקים כל משיכה נסגרת בריבית של יום המשיכה, כך שפעימה שנמשכת בחודש 24 יכולה לקבל ריבית שונה מזו של חודש 12. יש בנקים שמאפשרים לקבע את הריבית לכל המשיכות מראש, תמורת תוספת קטנה. כשהריביות בשוק יורדות, כמו במגמה של השנה האחרונה, עדיף להשאיר את הפעימות פתוחות. כשהן עולות, הקיבוע משתלם. את ההחלטה מקבלים לפי כיוון השוק ביום החתימה, ובוחנים אותה מחדש בכל פעימה.

יחס המימון בסוף התהליך היה 72.5% משווי הדירה, מתחת ל-75% שהוראה 329 מתירה לדירה יחידה. זוג עם 500,000 שקלים הון עצמי במקום 600,000 היה נתקל בקושי: ההצמדה הייתה דוחפת את ההלוואה מעל התקרה, והבנק היה דורש להשלים את ההפרש במזומן בפעימה האחרונה. את הבדיקה הזו עושים לפני החתימה.

שני סעיפים בחוזה קובעים את המספרים האלה. הראשון הוא סעיף ההצמדה: יש חוזים שמצמידים את כל הפעימה, יש שמצמידים רק חלק ממנה, ויש שמצמידים למדד המחירים לצרכן במקום למדד התשומות, שעלה בשנה האחרונה ב-1.5% בלבד. השני הוא ערבות חוק המכר: כל תשלום לקבלן מעבר ל-7% מהמחיר חייב להיות מגובה בערבות בנקאית או בביטוח, והבנק שלכם מעביר את הכסף רק לחשבון הליווי של הפרויקט. עורך הדין בודק את שני הסעיפים, ואתם שואלים אותו עליהם לפני החתימה.