שדרוג דירה כשמוכרים וקונים באותה שנה

משפחה עם דירת שלושה חדרים ששווה 2,400,000 שקלים, יתרת משכנתא של 900,000 שקלים, ורצון לעבור לדירה של 3,200,000 שקלים. זו העסקה השכיחה ביותר במחלקה, ויש לה סדר פעולות קבוע. מי שעומד בסדר הזה משלם מס רכישה של 55,538 שקלים במקום 256,000 שקלים.

שלב ראשון: לדעת כמה הון עצמי יש, לפני שמחפשים דירה

ההון העצמי של משפרי דיור הוא הפער בין מחיר המכירה ליתרת המשכנתא, בניכוי הוצאות המכירה. במקרה שלנו: 2,400,000 פחות 900,000, פחות תיווך ועורך דין של כ-50,000 שקלים, כלומר כ-1,450,000 שקלים. עד שהדירה נמכרת הסכום הזה אינו נזיל, ולכן הבנק אינו מחשיב אותו כהון עצמי זמין. הוא מחשיב אותו כשווי נכס שאפשר לשעבד.

למשפרי דיור הבנק מממן עד 70% משווי הדירה החדשה, לפי הוראה 329. על 3,200,000 שקלים זה עד 2,240,000. המשפחה צריכה משכנתא של 1,750,000 בלבד, כלומר 55% מימון, מרחק נוח מהתקרה. ההחזר החודשי על 1,750,000 שקלים בריבית 4.63% לעשרים וחמש שנה: 9,856 שקלים. את הבדיקה הזו כדאי לעשות באישור עקרוני עוד לפני שרואים דירה, כי הוא קובע את טווח המחירים.

האישור העקרוני תקף לתקופה קצובה, בדרך כלל 24 ימים, ומתחדש בקלות כל עוד הנתונים לא השתנו. משפחה שמחפשת דירה חודשים אחדים מחדשת אותו פעמיים או שלוש, וזה בסדר. חשוב מכך: האישור יוצא על בסיס ההכנסות בלבד, בלי שווי הדירה הישנה. הבנק סופר את ההחזר החדש מול ההכנסה, ורק אחר כך את הביטחונות. משפחה שההחזר החדש שלה מגיע ל-45% מההכנסה נטו תקבל ריבית גבוהה יותר, ולעיתים לא תקבל אישור, גם אם הדירה הישנה שווה הרבה.

שלב שני: למכור קודם, או לקנות קודם

מי שמוכר קודם יודע כמה כסף יש לו, ומקבל מהקונה תשלומים לפי לוח שאפשר לתאם עם הקנייה. הסיכון הוא פרק זמן בלי דירה, בין מסירת הישנה לקבלת החדשה, ומעבר לשכירות לחודשים אחדים. מי שקונה קודם חוסך את המעבר הכפול, וצריך לממן את הפער עד המכירה.

הפער הזה ממומן בהלוואת גישור: הלוואה לתקופה קצרה, בדרך כלל עד שנתיים, שנפרעת מכספי המכירה. הבנק מעמיד אותה כנגד הדירה הישנה, בריבית פריים בדרך כלל. על 1,500,000 שקלים בריבית פריים של 4.75% משלמים ריבית בלבד של 5,938 שקלים בחודש עד המכירה. חצי שנה של גישור עולה 35,628 שקלים. העלות הזו קונה ודאות במועד המעבר, ולעיתים היא מוצדקת, בעיקר כשהדירה הישנה נמכרת בקלות.

בין שתי הדרכים יש דרך שלישית, והיא הנפוצה: לחתום על חוזה המכירה עם מועד פינוי רחוק, שישה עד תשעה חודשים קדימה, ולחפש דירה בתוך החלון הזה. הקונה של הדירה הישנה משלם מקדמה של 10% עד 15% בחתימה, והסכום הזה משמש כמקדמה על הדירה החדשה. שאר הכסף עובר ביום הפינוי, שמתואם עם יום קבלת המפתח של הדירה החדשה. הדרך הזו דורשת עורך דין שמנסח את שני החוזים עם אותם מועדים. היא גם משאירה מרווח של חודש בין הפינוי לקבלה, כדי שעיכוב אצל אחד הצדדים לא יפיל את השני.

שלב שלישי: 18 החודשים של מס הרכישה

כאן נמצא הסכום הגדול. מס רכישה על דירה יחידה מתחיל מאפס ועולה במדרגות; על 3,200,000 שקלים הוא 55,538 שקלים לפי המדרגות שבתוקף מינואר 2026. מס רכישה על דירה נוספת מתחיל ב-8% מהשקל הראשון: 256,000 שקלים על אותה דירה. ביום הקנייה יש למשפחה שתי דירות, ולכן על פניו היא משלמת את המס הגבוה.

החוק פותר את זה בתנאי אחד: מי שקונה דירה חלופית ומוכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה, ממוסה כבעל דירה יחידה. בפועל משלמים לפי המדרגה הנמוכה ומצהירים על כוונה למכור. מי שלא מכר בזמן נדרש להשלים את ההפרש לרשות המסים, בתוספת הצמדה וריבית. 18 חודשים נשמעים הרבה, אבל בשוק שבו מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5% בשנה האחרונה (נתוני מאי 2026), דירות נמכרות לאט יותר. את מועד הפרסום למכירה קובעים לפי הלוח הזה.

שלב רביעי: התזמון של המשכנתא הישנה

כשהדירה הישנה נמכרת, המשכנתא של 900,000 שקלים נפרעת מכספי המכירה. אם חלק ממנה במסלול קבוע, הפירעון עשוי לגרור עמלת פירעון מוקדם, ואפשר לבקש מהבנק לגרור את המשכנתא לדירה החדשה במקום לפרוע אותה. גרירה שומרת על הריבית הישנה, מה שמשתלם כשהיא נמוכה מהריבית של היום, ופוטרת מהעמלה. כשהריבית הישנה גבוהה, הפירעון והלקיחה מחדש עדיפים. את שתי האפשרויות משווים בשקלים לפני שחותמים על חוזה המכירה, כי בחוזה נקבעים המועדים.

המשפחה מהדוגמה מכרה קודם, עברה לשכירות לארבעה חודשים, שילמה 55,538 שקלים מס רכישה, וגררה 600,000 שקלים מהמשכנתא הישנה בריבית קבועה של 3.1% משנת 2021. במחשבון עליית הפריים היא בדקה מה יקרה להחזר אם הריבית תעלה, ובחרה לשים בפריים רבע מהמשכנתא במקום שליש.