גוף המימון המתאים

אחרי סירוב, השאלה החשובה היא כמה יעלה המימון החלופי ולכמה זמן. גוף שמקבל תיק שבנק דחה מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר. אנחנו מציגים את המחיר הזה בשקלים לפני החתימה.

שלושה סוגי גופי מימון

בנק אחר פועל לפי אותם כללי פיקוח, אבל עם מדיניות פנימית שונה. בנק אחד מחשב הכנסת עצמאי לפי השומה האחרונה ואחר לפי ממוצע; בנק אחד מקבל ערב מעל גיל 70 ואחר לא. רוב התיקים שאנחנו מגישים מחדש מאושרים בבנק, אחרי סידור התיק. חברות ביטוח נותנות משכנתאות מכספי הפנסיה והביטוח, תחת פיקוח רשות שוק ההון, לרוב בריבית קרובה לבנקים ובגמישות מסוימת ביחס המימון. גופים חוץ בנקאיים פועלים ברישיון של רשות שוק ההון, אינם כפופים להוראה 329, מאשרים יחסי מימון ויחסי החזר גבוהים יותר, וגובים ריבית בהתאם.

עלות תוספת הריבית

על 900 אלף שקלים ל-25 שנה, הריבית הממוצעת של יולי 2026 לקבועה לא צמודה, 4.63%, נותנת החזר של 5,069 שקלים. תוספת של חצי נקודה, 5.13%, היא 261 שקלים יותר בחודש וכ-78 אלף שקלים יותר ריבית לאורך כל התקופה. נקודה שלמה, 5.63%: 528 שקלים בחודש, כ-158 אלף לאורך התקופה. שתיים וחצי נקודות, 7.13%, שהוא מחיר שכיח במימון חוץ בנקאי לתיק מורכב: 1,367 שקלים יותר בחודש, וכ-410 אלף שקלים יותר ריבית אם ההלוואה נמשכת עד סופה.

מה בודקים לפני שחותמים אצל גוף חוץ בנקאי

ארבעה סעיפים בהסכם קובעים אם המימון הוא שלב ביניים סביר או התחייבות יקרה. הראשון: עמלת הפירעון המוקדם, שאצל חלק מהגופים גבוהה מזו שהוראות בנק ישראל מתירות לבנק. השני: תנאי המחזור, כלומר אם מותר להחליף את ההלוואה במשכנתא בנקאית אחרי שנה או שנתיים בלי קנס. השלישי: מנגנון ההצמדה והריבית המשתנה, שצריך להיות כתוב במספרים ולא בהפניה לנספח. הרביעי: דמי הטיפול, שמצטרפים לריבית ומשנים את העלות בפועל. על הלוואה של 900 אלף שקלים, עמלת פירעון של 2% היא 18 אלף שקלים ביום המחזור, ולכן אנחנו מבקשים שהסעיף הזה יוגבל בהסכם עוד לפני החתימה.

עלות המימון החלופי עד המחזור לבנק

אנחנו מתכננים מימון חוץ בנקאי כשלב ביניים ולא כפתרון קבוע, ולכן חשוב לחשב את עלותו עד המחזור. אם ממחזרים חזרה לבנק אחרי שנתיים, כשהתנהלות החשבון תקינה והדוח השתפר, התוספת של שתיים וחצי נקודות עלתה בסך הכול כ-45 אלף שקלים. הסכום כולל את הריבית ששולמה ביתר ואת ההפרש ביתרה, כי הלוואה יקרה נפרעת לאט יותר. אחרי שלוש שנים העלות היא כ-67 אלף שקלים. מחשבון תוספת הריבית של המחלקה מחשב את העלות לכל תוספת ולכל מועד מחזור.

אנחנו מגישים את התיק במקביל לכמה גופים, עם אותו מכתב מלווה, כדי שהתשובות יגיעו יחד ונוכל להשוות. גוף שאישר בריבית גבוהה מקבל את ההצעה של המתחרה. בסוף חותמים על ההצעה הזולה ביותר מבין האישורים, עם תאריך יעד כתוב למחזור.