בניית התיק מחדש
תיק שנדחה מוגש שוב רק אחרי שהשתנה. הפריט שגרם לסירוב מטופל, המסמכים מסודרים לפי דרישות הבנק, ולפעמים משנים גם את מבנה העסקה: סכום, תקופה, ערב או נכס נוסף.
- למי זה
- מי שכבר יודע למה נדחה ורוצה להגיש שוב
- מי שיש לו טעות בדוח נתוני האשראי
- משפחה שהורה מוכן לערוב או להצטרף כלווה
- מי שהשמאות יצאה נמוכה ויש נכס נוסף במשפחה
- מה מביאים
- דוח נתוני אשראי מבנק ישראל, ואישורי סילוק על הלוואות שנסגרו
- מסמכי הכנסה של כל הלווים והערבים: תלושים, שומות, אישור רואה חשבון
- תדפיסי עובר ושב של שלושה חודשים, כל החשבונות
- נסח טאבו או אישור זכויות של הנכס, ושל נכס נוסף אם מציעים
- חוזה הרכישה או הנוסח שלפני החתימה, אם יש
- כמה זמן
- שבועיים לתיק מסודר, חודשיים כשמתקנים דוח אשראי
תיק שמוגש שוב ללא שינוי מקבל בדרך כלל את אותה תשובה. בשבועיים שבין הבירור להגשה אנחנו משנים את התיק בארבעה תחומים אפשריים: הדוח, ההכנסה, הלווים והעסקה.
תיקון דוח נתוני האשראי
דוח נתוני האשראי מבנק ישראל כולל לא פעם פריט שגוי: הלוואה שנסגרה ועדיין רשומה כפעילה, פיגור שנרשם על חוב שבמחלוקת, מסגרת של חשבון שכבר אינו קיים. לפי חוק נתוני אשראי, התשס״ז, ללווה יש זכות לבקש תיקון, והמקור שדיווח חייב לבדוק ולהשיב. תיקון כזה נמשך בין שבועיים לחודשיים, ומסיר מהתיק פריט שהבנק בודק ראשון. פיגור שאכן היה נשאר בדוח שלוש שנים ואי אפשר לתקן אותו. במקרה כזה אנחנו מצרפים לתיק מכתב הסבר.
סידור מסמכי ההכנסה
עצמאי שהגיש דוח רווח והפסד לא חתום מקבל הכנסה מוכרת נמוכה או אפס. אותו עצמאי עם שומות של שנתיים ואישור רואה חשבון על השנה השוטפת מקבל את הממוצע. שכיר עם הכנסה משתנה, עמלות או משמרות, צריך שנים עשר תלושים ולא שלושה, כדי שהבנק יחשב ממוצע שנתי ולא יסתמך על חודש חלש. הכנסה משכר דירה נספרת ברוב הבנקים ב-70% מגובהה, ורק עם חוזה חתום. סידור המסמכים לפי דרישות הבנק מעלה את ההכנסה המוכרת, גם כשההכנסה בפועל לא השתנתה.
צירוף ערב או לווה נוסף
ערב אינו לווה: הוא נדרש לשלם רק אם הלווים מפסיקים לשלם, וההכנסה שלו נספרת בחלקה, לפי מדיניות הבנק. לווה נוסף, הורה שמצטרף למשכנתא, נספר במלואו, וגם ההתחייבויות שלו. דוגמה להבדל בין השניים: הכנסה של 18,000 שקלים עם החזר מבוקש של 8,000 היא 44%, מעל הרף המעשי. הורה עם הכנסה נטו של 6,000 שקלים שמצטרף כלווה מעלה את ההכנסה ל-24,000, והיחס יורד ל-33%. אותה משכנתא עומדת בכללים עם מבנה לווים אחר. אנחנו בודקים גם את המשמעות למשפחה: ההורה אחראי לחוב, וגילו קובע את תקופת המשכנתא המרבית.
שינוי מבנה העסקה
לפעמים התיק אינו צריך תיקון אלא שינוי בסכום או בתקופה. משכנתא של 900 אלף שקלים ל-20 שנה בריבית 4.63% היא 5,757 שקלים בחודש; אותו סכום ל-30 שנה הוא 4,629 שקלים, ולפעמים ההפרש הזה הוא ההבדל בין 43% ל-35%. הארכת התקופה מגדילה את סך הריבית, ואנחנו מציגים את המספר מראש: כ-767 אלף שקלים ריבית ב-30 שנה לעומת כ-482 אלף ב-20 שנה. הכנסת נכס נוסף של המשפחה כבטוחה מקטינה את יחס המימון, ולעיתים היא מורידה תיק של 80% מימון ל-65%, שיעור שהבנק מאשר.
בסוף השבועיים התיק מוגש עם מכתב מלווה שלנו: מה היה, מה השתנה, ואיך המספרים עומדים בכללים. הבנק מקבל תיק שונה ובודק אותו מחדש.