עצמאים והכנסות לא שגרתיות

עצמאי שמרוויח 22,000 שקלים בחודש בפועל יכול להגיע לבנק עם הכנסה מוכרת של 14,000 שקלים בלבד. הפער אינו טעות של הבנק אלא תוצאה של אופן החישוב שלו. מי שמכיר את אופן החישוב מגיע לבנק עם המספר הנכון מראש.

איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי

רוב הבנקים לוקחים את הרווח לפי השומות של שתי השנים האחרונות, מחשבים ממוצע, ומחלקים ב-12. אם השנה האחרונה נמוכה מהקודמת ביותר מעשירית, חלקם מחשבים לפי השנה האחרונה בלבד. חלקם מנכים מס ודמי ביטוח לאומי לפני החלוקה, וחלקם לא. עצמאי עם רווח של 240 אלף ב-2024 ו-290 אלף ב-2025 יקבל ממוצע של 22,083 שקלים בחודש ברוטו; אחרי ניכוי מס וביטוח לאומי בבנק שמנכה, כ-15,500. שנה שוטפת שטרם נישומה נספרת רק עם דוח רווח והפסד חתום על ידי רואה חשבון, ולעיתים בחצי משקל.

שכיר בהכנסה משתנה

שלושה תלושים מספיקים לשכיר עם שכר קבוע. מי ששכרו עמלות, בונוסים או משמרות צריך שנים עשר, כי הבנק מחשב ממוצע שנתי ולא מסתמך על החודש שהוצג. בונוס שנתי חד פעמי נספר ברוב הבנקים רק אם הופיע גם בשנה הקודמת, ולעיתים בחצי. שכיר עם שכר בסיס של 9,000 שקלים ועמלות שמביאות אותו ל-16,000 בממוצע יקבל הכרה ב-16,000 עם שנים עשר תלושים. עם שלושה תלושים מרבעון חלש הבנק יכיר ב-9,000 בלבד.

שכר דירה, פנסיה וחו״ל

הכנסה משכר דירה נספרת ברוב הבנקים ב-70% מגובהה, עם חוזה חתום ותדפיס שמראה את התקבולים. פנסיה וקצבאות קבועות נספרות במלואן, עם אישור המשלם. הכנסה מחו״ל דורשת את התיעוד הרב ביותר: הבנק רוצה אישור מעסיק זר, תדפיסים של חשבון שאליו הכסף נכנס, ואישור על מס ששולם, ולעיתים סופר אותה בחלקה בגלל סיכון השער. בכל אחד מהמקרים אנחנו מכינים את המסמכים לפי דרישות הבנק, כי הבנק מכיר רק בהכנסה מתועדת.

השפעת ההכנסה המוכרת על סכום המשכנתא

ההכנסה המוכרת קובעת את ההחזר המרבי: 40% ממנה בפועל, 50% במקרים חריגים לפי הוראה 329. הכנסה מוכרת של 14,000 שקלים מאפשרת החזר של 5,600, שהוא כ-994 אלף שקלים ל-25 שנה בריבית של 4.63%, הממוצע ביולי 2026. אותו עצמאי עם הכנסה מוכרת של 22,000 מגיע להחזר של 8,800 שקלים, וכ-1.56 מיליון. ההפרש בין שתי המשכנתאות, יותר מחצי מיליון שקלים, נובע מהתיעוד ולא מההכנסה בפועל. מחשבון ההכנסה המוכרת במחלקת המימון העסקי מבצע את החישוב הזה על השומות שלכם.

בסוף התהליך אנחנו מכינים דף אחד: ההכנסה המוכרת לפי כל בנק, שורה לכל בנק, לצד המסמך שמוכיח כל שורה. עם הדף הזה מגישים לבנק שמכיר בהכנסה הגבוהה ביותר.