משכנתא חוץ בנקאית כגשר: כמה זה עולה ל-24 חודשים ואיך יוצאים

חברות ביטוח וגופי מימון חוץ בנקאיים נותנים משכנתאות תחת פיקוח רשות שוק ההון, לפי כללים דומים לאלה של הבנקים אבל עם מדיניות סיכון משלהם. הם מקבלים תיקים שהבנק דחה: דוח אשראי עם אירוע מהשנתיים האחרונות, עצמאי עם שומה אחת, הכנסה מחו״ל, גיל מבוגר. המחיר של הגמישות הזו הוא ריבית גבוהה יותר. הכתבה הזו עושה את החשבון על מספר אחד, 900,000 ש״ח ל-25 שנה, ומסבירה מתי הגשר נכון ומה צריך להיות כתוב בו מראש.

המספרים על 900,000 ש״ח

בבנק, בריבית ממוצעת של 4.63% לקבועה לא צמודה (בנק ישראל, יולי 2026), ההחזר על 900,000 ש״ח ל-25 שנה הוא 5,069 ש״ח בחודש. בגוף חוץ בנקאי, בריבית של 7.5%, ההחזר על אותה הלוואה הוא 6,651 ש״ח. בריבית של 8.5%, 7,247 ש״ח. ההפרש החודשי בין הבנק לגוף החוץ בנקאי הוא בין 1,582 ש״ח ל-2,178 ש״ח.

לאורך 24 חודשים, בריבית של 8.5%, ההפרש המצטבר בתשלומים הוא 52,270 ש״ח. יש עוד פריט שאינו מופיע בתשלום החודשי: בהלוואה בריבית גבוהה הקרן נפרעת לאט יותר. אחרי 24 תשלומים היתרה בבנק הייתה 859,931 ש״ח, ובגוף החוץ בנקאי 877,274 ש״ח. עוד 17,343 ש״ח שנשארים לחוב. סך הכל, שנתיים של גשר ב-8.5% עולות כ-69,600 ש״ח יותר מאותה משכנתא בבנק. זה המחיר של לקבל את הדירה היום במקום בעוד שנתיים.

מתי המחיר הזה נכון

המחיר הזה מוצדק כשיש דירה מסוימת שמחירה נמוך ממחירי השוק באזור, והמוכר אינו ממתין. אם בשנתיים המחיר של דירה דומה יעלה ב-5%, על דירה של 1,300,000 ש״ח מדובר ב-65,000 ש״ח, כמעט כל עלות הגשר. אם מחירי הדירות אינם עולים, כפי שמראה מדד מחירי הדירות של מאי 2026 (ירידה של 1.5% בשנה), החישוב מוביל לכיוון ההפוך, וכדאי לבחון המתנה.

שיקול שני הוא החלופה של שכירות. שכר דירה של 4,500 ש״ח ל-24 חודשים הוא 108,000 ש״ח שאינם חוזרים. מול זה, ההפרש של 69,600 ש״ח בגשר משמש לרכישת הדירה ולתחילת פירעון הקרן. זה השיקול המכריע ברוב התיקים שאנחנו רואים.

שיקול שלישי הוא תאריך היציאה. הגשר מתאים רק כשידוע מה משתנה בעוד שנתיים: הצ׳ק יוצא מהדוח, השומה השנייה מגיעה, ההגבלה מסתיימת. בלי תאריך כזה ריבית של 8.5% נשארת לכל 25 השנים, ומייקרת את ההלוואה לאורך כולה.

מה לבדוק בהצעה לפני שחותמים

הפריט הראשון לבדיקה הוא עמלת הפירעון המוקדם. חלק מהגופים גובים אחוז מהיתרה בפירעון בשלוש השנים הראשונות, וחלק עובדים לפי הנוסחה הבנקאית. על 870,000 ש״ח, אחוז אחד הוא 8,700 ש״ח, והוא משנה את החשבון של היציאה. מבקשים את סעיף העמלה בכתב לפני החתימה על ההצעה.

הפריט השני הוא התמהיל. גם בגוף חוץ בנקאי אפשר לבקש חלק בפריים. פריים היום הוא 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25% ועוד 1.5), והמרווח שהגוף מוסיף עליו לרוב קטן מהתוספת על הקבועה. מסלול פריים גם נפרע בלי עמלת היוון, וזה המסלול שרוצים כשמתכננים לצאת. ההגבלה היחידה: שליש מההלוואה לפחות בריבית קבועה.

הפריט השלישי הוא ביטוח ושמאות. הגוף דורש ביטוח חיים וביטוח מבנה כמו בנק, ושמאות משלו. אם כבר יש שמאות מהבנק שסירב, לעיתים היא מתקבלת, ולכן כדאי לשאול על כך מראש.

התוכנית לצאת

היציאה מתחילה ביום החתימה, בשלוש פעולות. הראשונה: תיקייה עם המסמכים שהבנק יבקש בעוד שנתיים, ותזכורת לתאריך שבו האירוע יוצא מדוח האשראי. השנייה: 24 חודשים של תשלומים בזמן, בהוראת קבע, בחשבון אחד. התשלומים האלה נרשמים בדוח האשראי, והבנק מייחס להם משקל רב יותר מאשר לאירועים ישנים. השלישית: להימנע מבקשות אשראי חדשות בתקופה הזו, כולל הגדלת מסגרות.

אחרי 24 חודשים מגישים בקשת מחזור לבנק עם היתרה, כ-877,000 ש״ח, ועם דוח אשראי נקי. ההחזר על היתרה הזו ל-23 השנים שנותרו, בריבית 4.63%, הוא 5,171 ש״ח, ירידה של 2,076 ש״ח בחודש לעומת הגשר ב-8.5%. המחשבון של המחלקה, כמה עולה תוספת ריבית לתיק חריג, מראה את החשבון הזה על המספרים שלכם, כולל מה קורה אם היציאה מתעכבת לשלוש שנים.

המסלול הזה מתאים כשהוא מתוכנן מראש: סיבה ברורה לכניסה, מחיר ידוע, ותאריך יציאה שנקבע כבר בהצעה הראשונה. בתנאים האלה הריבית הגבוהה משולמת בשנתיים ולא לאורך 25 שנה.

שני מקרים שבהם ההמלצה הייתה שונה

זוג שביקש גשר כדי לקנות דירה להשקעה, במימון של 50%, בזמן שהתיק שלהם ממתין לסיום הגבלה בחשבון. שכר הדירה הצפוי, 3,800 ש״ח, לא כיסה החזר של 4,000 ש״ח על 500,000 ש״ח ב-8.5%, והתאריך שבו הבנק היה מקבל אותם היה רחוק שנתיים וחצי. ההמלצה הייתה להמתין, לסגור את ההגבלה, ולהגיע לבנק עם הון עצמי גדול יותר.

המקרה השני הוא משפחה שהייתה בגשר שלוש שנים, בריבית של 9%, בלי שנבדק אם אפשר לחזור לבנק. הדוח שלהם היה נקי כבר שנה. המחזור לבנק הוריד להם 2,400 ש״ח בחודש, ועמלת הפירעון המוקדם בגוף החוץ בנקאי, 1% מהיתרה, הוחזרה להם בחיסכון של ארבעה חודשי החזר. הגשר עצמו היה מתאים, וההמתנה המיותרת נבעה מכך שלא נקבע מועד לבדיקת מחזור.