נכס מסחרי להשקעה

נכס מסחרי להשקעה נרכש כדי להניב שכירות. בנקים מממנים אותו בדרך כלל עד 50% עד 60% משוויו, פחות מנכס שהעסק פועל בו, כי ההחזר תלוי בשוכר ולא בפעילות של הלווה. התקופה היא עד 15 שנה, והריבית גבוהה מעט ממשכנתא למגורים. השווי הוא לפי שמאות מטעם הבנק, והשמאי מתחשב בשוכר, בחוזה ובשימוש המותר בנכס.

השכירות מול ההחזר

משרד בשווי 1.2 מיליון שקלים מושכר ב-7,500 שקלים בחודש. הבנק מממן 60%, כלומר 720,000 שקלים. ל-15 שנה בריבית של 6%, לשם המחשה, ההחזר הוא 6,076 שקלים בחודש. השכירות מכסה אותו ביחס של 1.23. רוב הבנקים מבקשים יחס של 1.2 עד 1.3 לפחות, כדי שחודש ריק בין שוכרים או תיקון גדול לא יכניסו את ההלוואה לפיגור. כשהיחס נמוך מזה, הבנק מקטין את סכום המימון או מאריך את התקופה. את היחס הזה אנחנו מחשבים לפני ההגשה, על השכירות בחוזה ולא על הערכה.

השוכר הוא חלק מהתיק

בנכס מניב הבנק בודק את השוכר כמעט כמו את הלווה. חוזה שכירות חתום לשלוש שנים עם שוכר ותיק שווה בתיק יותר מנכס ריק במחיר נמוך. חוזה עם תקופת אופציה, ערבות בנקאית של השוכר ופיקדון מחזקים את הבקשה. נכס ריק מאושר, אבל בדרך כלל באחוז מימון נמוך יותר, והבנק סופר את השכירות רק אחרי שנחתם חוזה. לכן כשאפשר, מעדיפים לחתום עם שוכר לפני ההגשה, גם על תנאי.

ההוצאות שנוספות למחיר

מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים הוא 6% מהמחיר, בלי מדרגות ובלי הקלה. על 1.2 מיליון שקלים זה 72,000 שקלים. מע״מ של 18% חל כשהמוכר הוא עוסק, וקונה שרשום כעוסק מקזז אותו בדוח הבא. לכך מצטרפים שמאות, עורך דין ורישום. ההון העצמי לתיק כולה נבנה מהמחיר פחות המימון, ועוד המסים וההוצאות. אנחנו כותבים אותו בטבלת מקורות ושימושים לפני ההגשה, כי הבנק רוצה לראות מאיפה מגיע כל שקל.

ההכנסה של הרוכש

השכירות היא רק חלק מהבדיקה. הבנק בודק גם את ההכנסה של הרוכש עצמו, כי הוא זה שחותם. לשכיר לפי תלושים, לעצמאי לפי השומות, ולחברה לפי הדוחות. כשהרוכש כבר משלם משכנתא על דירה ומחזיק הלוואות, כל ההחזרים יחד נמדדים מול ההכנסה. השכירות מהנכס החדש נספרת כהכנסה, בדרך כלל במשקל של 70% עד 80%, כי הבנק מניח חודשים ריקים. את המספר הסופי המחשבון של המחלקה מציג לפי השומות שלכם.

בסוף השיחה הראשונה יש לכם דף אחד: שווי לפי הערכה ראשונית, סכום המימון, ההון העצמי כולל המסים, ההחזר החודשי מול השכירות, והיחס ביניהם. עם הדף הזה מגישים לכמה בנקים במקביל, ובוחרים לפי הריבית ואחוז המימון שהוצעו.