רכישת הנכס שבו העסק פועל

משכנתא עסקית לרכישת נכס היא הלוואה לתקופה ארוכה שהנכס עצמו משועבד לה. בכך היא דומה למשכנתא למגורים. ההבדלים הם באחוז המימון, בתקופה ובריבית. הבנקים מממנים נכס מסחרי בדרך כלל עד 60% עד 70% משוויו, לתקופה של עד 15 שנה, ובריבית גבוהה מעט ממשכנתא למגורים. השווי לחישוב הוא זה שהשמאי מטעם הבנק קובע, ולא המחיר שסוכם עם המוכר.

כמה הון עצמי צריך

מבנה תעשייה של 220 מטרים מוצע למכירה במיליון וחצי שקלים, לפני מע״מ. הבנק מממן 65%, כלומר 975,000 שקלים. ההון העצמי לרכישה עצמה הוא 525,000 שקלים. לזה מצטרפים מס רכישה של 6%, שהוא המס על נכס שאינו דירת מגורים, כלומר 90,000 שקלים, ומע״מ של 18% על המחיר, 270,000 שקלים. עסק שרשום כעוסק מקזז את המע״מ בדוח הבא, ולכן צריך אותו לתקופה של חודש עד חודשיים בלבד. את התקופה הזו מגשרים במסגרת או בהלוואה קצרה, ואנחנו מסדרים אותה יחד עם המשכנתא.

ההחזר החודשי מול השכירות

975,000 שקלים ל-15 שנה בריבית של 5.5%, לשם המחשה, הם 7,967 שקלים בחודש, וכ-459,000 שקלים ריבית עד סוף התקופה. עסק שמשלם היום 9,000 שקלים שכירות משלם על המשכנתא פחות מהשכירות, ובתום 15 שנה המבנה בבעלותו. אותו סכום ל-10 שנים הוא 10,581 שקלים בחודש וכ-295,000 שקלים ריבית. תקופה קצרה מייקרת את החודש ומוזילה את סך הריבית. אנחנו מציגים את שתי התקופות מול השכירות, ובוחרים לפי ההחזר החודשי שמתאים לתזרים של העסק.

יש לחישוב צד שני. ההון העצמי שנכנס לנכס אינו זמין יותר לפעילות העסק, ומבנה בבעלות מחייב תחזוקה, ביטוח וארנונה שבשכירות חלקם על בעל הנכס. השכירות שהעסק שילם הייתה הוצאה מוכרת במלואה. בבעלות מוכרים הפחת והריבית, ולא הקרן. את ההשוואה הזו אנחנו עושים יחד עם רואה החשבון של העסק, לפני שמחפשים בנק.

מה הבנק בודק

הבנק בודק שני דברים: את הנכס ואת העסק. בנכס הוא מזמין שמאות, בודק את ייעוד הקרקע ואת ההיתר, ומוודא שהשימוש של העסק מותר במבנה. בעסק הוא בודק את יכולת ההחזר: הרווח התפעולי לפי הדוחות, התזרים בחשבון, וההלוואות הקיימות. הכלל שרוב הבנקים עובדים לפיו הוא שהרווח התפעולי השנתי מכסה את ההחזר השנתי פעם וחצי לפחות. כשההחזר מחליף שכירות שהעסק כבר משלם, הבדיקה קלה יותר, כי ההוצאה כבר קיימת בדוחות.

דרך החברה או באופן פרטי

את הנכס אפשר לרשום על שם החברה, על שם הבעלים באופן פרטי, או על שם חברת נכסים נפרדת שמשכירה אותו לעסק. לכל דרך השלכות במס הכנסה, במע״מ ובמס רכישה, ובמה שקורה אם העסק נמכר. הבנק מקבל את שלוש הדרכים, ובכולן הוא מבקש ערבות אישית של הבעלים. את הבחירה עושים עם רואה החשבון לפני ההגשה, כי שינוי אחרי החתימה הוא עסקה חדשה במס.

בסוף השיחה הראשונה יש לכם דף אחד: שווי הנכס לפי הערכה ראשונית, סכום המשכנתא, ההון העצמי הנדרש כולל המסים, וההחזר החודשי בשתי תקופות מול השכירות של היום. עם הדף הזה מגישים לכמה בנקים במקביל.