מחזור משכנתא עסקית קיימת

מחזור משכנתא עסקית הוא פירעון של ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה על אותו נכס, באותו בנק או בבנק אחר. עושים אותו משלוש סיבות. הריבית בשוק ירדה, או שהמצב של העסק השתפר ומגיע לו מרווח נמוך יותר. ההחזר החודשי כבד מדי וצריך תקופה ארוכה יותר. או שהנכס עלה בערכו ואפשר להגדיל את הסכום. שלוש הסיבות נבדקות באותו דף, כי לעיתים משלבים שתיים מהן במעבר אחד.

מה ההפרש בריבית שווה

יתרה של 900,000 שקלים ל-10 שנים שנותרו בריבית של 6.5% היא 10,219 שקלים בחודש. אותה יתרה לאותה תקופה ב-5.5%, לשם המחשה, היא 9,767 שקלים. ההפרש הוא 452 שקלים בחודש, וכ-54,000 שקלים על פני עשר השנים. זה הסכום שעומד מול עלות המעבר: עמלת פירעון מוקדם, שמאות חדשה, רישום ועורך דין. כשהחיסכון גדול מהעלות בפער ברור, המעבר משתלם. כשהוא קרוב, לרוב עדיף לבקש מהבנק הקיים הורדת ריבית, בלי מעבר.

עמלת הפירעון המוקדם בהלוואה עסקית

בהלוואה לדיור עמלת הפירעון המוקדם נקבעת בצו של בנק ישראל. בהלוואה עסקית היא נקבעת בהסכם ההלוואה, וההסכמים שונים זה מזה. יש הסכמים עם עמלה קבועה של אחוז מהיתרה, יש עם עמלת היוון כשהריבית בשוק נמוכה מזו שבהלוואה, ויש עם תקופת חסימה שבה אין פירעון כלל. לכן הבדיקה מתחילה בסעיף הזה בהסכם, לפני כל חישוב. אנחנו קוראים אותו ומחשבים את העמלה על היתרה של היום.

הארכת התקופה

כשהתזרים של העסק ירד, אפשר לפרוס את היתרה לתקופה ארוכה יותר. 900,000 שקלים ל-15 שנה ב-5.5% הם 7,354 שקלים בחודש, במקום 10,219. ההחזר יורד בכ-2,900 שקלים בחודש, וסך הריבית עולה, כי משלמים אותה חמש שנים נוספות. זו החלפה של ריבית בנשימה בתזרים, ואומרים אותה במספרים: כמה יורד בחודש וכמה מתווסף בסך הכול.

הגדלת הסכום על נכס שעלה בערכו

נכס שנקנה לפני שנים ועלה בערכו מאפשר מימון גדול יותר. הבנק מזמין שמאות חדשה, מחשב את אחוז המימון על השווי החדש, ומפחית את היתרה הקיימת. ההפרש הוא הסכום שאפשר להוסיף, לכל צורך של העסק, בתנאי משכנתא ולא בתנאי הלוואה עסקית. את ההחזר החדש בודקים מול הרווח התפעולי, כמו בהלוואה חדשה.

הסדר במעבר בין בנקים חשוב. הבנק החדש מאשר, נרשם שעבוד לטובתו, ורק אז הכסף עובר לבנק הישן וההלוואה הקיימת נסגרת. בין השניים יש כמה שבועות שבהם שני הבנקים מעורבים, ואנחנו מרכזים את התהליך מולם. מכתב כוונות מהבנק הישן, עם היתרה לסילוק ליום המעבר, הוא המסמך שהבנק החדש מבקש ראשון, ומזמינים אותו כשבועיים לפני המועד.