משכנתא על נכס בבעלות העסק

נכס בבעלות העסק הוא הביטחון החזק ביותר שיש לו. הלוואה עסקית רגילה נשענת על ערבות אישית ועל התזרים, ולכן היא קצרה ויקרה. משכנתא על הנכס נשענת על הנכס, ולכן היא ארוכה וזולה יותר. הבנקים מממנים כנגד נכס מסחרי בבעלות בדרך כלל עד 50% עד 60% משוויו לפי שמאות, לתקופה של עד 15 שנה. הסכום יכול לשמש לכל צורך של העסק: הרחבה, רכישת עסק אחר, סגירת הלוואות יקרות או השקעה בפעילות.

העלות מול הלוואה עסקית

מיליון שקלים במשכנתא על הנכס ל-15 שנה בריבית של 5.5%, לשם המחשה, הם 8,171 שקלים בחודש וכ-471,000 שקלים ריבית עד סוף התקופה. אותו מיליון בהלוואה עסקית לחמש שנים בפריים ועוד שלוש נקודות, 7.75% על פריים של 4.75%, הוא 20,157 שקלים בחודש וכ-209,000 שקלים ריבית. ההחזר החודשי במשכנתא נמוך בכ-12,000 שקלים. סך הריבית גבוה יותר, כי משלמים אותה שלוש פעמים יותר זמן. לכן משווים גם על אותה תקופה: מיליון ל-5 שנים בריבית משכנתא הוא זול מההלוואה העסקית בכל חודש ובסך הכול. ההחלטה על התקופה היא לפי ההחזר החודשי שמתאים לתזרים, וסך הריבית נגזר ממנה.

המשמעות של השעבוד

הנכס משועבד לבנק עד שההלוואה נפרעת. כל עוד משלמים, אין לכך השפעה על הפעילות. מכירה של הנכס בתקופת ההלוואה מחייבת את סילוקה או את הסכמת הבנק להעברת השעבוד. ולנכס ששוכר גר בו יש שאלה נוספת: הבנק מבקש לדעת על חוזי השכירות, ולעיתים מבקש המחאת זכויות על השכירות. את כל אלה מסדרים לפני החתימה. גם כאן הבנק מבקש ערבות אישית של הבעלים, בנוסף לשעבוד.

מה הבנק בודק

הבנק מזמין שמאות לנכס וקובע לפיה את השווי ואת אחוז המימון. אחר כך הוא בודק את העסק: הרווח התפעולי לפי הדוחות מול ההחזר החדש יחד עם ההלוואות הקיימות. הכלל השכיח הוא כיסוי של פעם וחצי לפחות. כשההלוואה החדשה סוגרת הלוואות יקרות, ההחזר הכולל של העסק יורד, וזה מחזק את הבקשה. אנחנו מכינים טבלה של ההלוואות שנסגרות מול ההלוואה החדשה, כי זה מה שוועדת האשראי רוצה לראות.

נכס עם משכנתא קיימת

כשעל הנכס כבר רשומה משכנתא, ההלוואה הנוספת נרשמת אחריה, ורוב הבנקים נותנים אותה רק כשהמשכנתא הקיימת אצלם. כשהיא בבנק אחר, יש שתי דרכים: לבקש מהבנק הקיים את ההגדלה, או להעביר את כל המשכנתא לבנק חדש ולקחת אצלו את שתיהן יחד. הדרך השנייה היא מחזור, ויש לה עלות של פירעון מוקדם לפי ההסכם הקיים. אנחנו מחשבים את שתי הדרכים לפני שבוחרים.

בסוף השיחה הראשונה יש לכם דף אחד: שווי הנכס לפי הערכה ראשונית, הסכום שאפשר לקבל, ההחזר החודשי בשתי תקופות, ומה ההלוואה החדשה סוגרת. עם הדף הזה מגישים לכמה בנקים במקביל.