מחזור פנימי או חיצוני: התהליך, המסמכים והשבועות

אחרי שדוח היתרות הראה שיש מסלול שכדאי למחזר, נשארת שאלה מעשית: לבצע את המחזור בבנק שבו המשכנתא, או לקחת משכנתא חדשה בבנק אחר ולסלק איתה את הישנה. שני התהליכים מגיעים לאותה תוצאה בדרכים שונות ובעלויות שונות.

מחזור פנימי

הבנק הקיים פורע את המסלול ופותח במקומו מסלול חדש, באותו תיק. ברוב המקרים אין שמאות חדשה, כי הדירה כבר רשומה לטובתו. אין רישום מחדש ואין עורך דין. המסמכים: תלושי שכר ודפי חשבון של החודשים האחרונים, ותעודת זהות. מהבקשה ועד הביצוע עוברים בדרך כלל שבוע עד שבועיים.

המגבלה של המחזור הפנימי היא שהבנק כבר מכיר אתכם כלקוחות. ההצעה הראשונה שלו היא לרוב סביב הממוצע של השוק, ולא מתחתיו. הצעה טובה יותר מגיעה כשמראים לו אישור עקרוני מבנק אחר.

מחזור חיצוני

בנק אחר נותן משכנתא חדשה על הדירה, והכסף מסלק את המשכנתא הישנה. זו משכנתא חדשה לכל דבר: אישור עקרוני, שמאות, פתיחת תיק, רישום על הדירה, וביטוח חיים ומבנה שעוברים לבנק החדש. השמאות, פתיחת התיק ואגרות הרישום הן עלויות של פעם אחת. מהשיחה הראשונה ועד הכסף עוברים כמה שבועות.

היתרון: הבנק החדש מתחרה על לקוח שעדיין אינו שלו, ולכן הריבית נמוכה יותר. החיסרון: כל העלויות של משכנתא חדשה, ושבועות של מסמכים. כשהיתרה גדולה והשנים רבות, היתרון גובר. כשנשאר מעט, התהליך אינו משתלם, וגם הבנק החדש מציע פחות על תיק קצר.

זה סדר הפעולות במחזור חיצוני, כפי שאנחנו מבצעים אותו. מבקשים דוח יתרות לסילוק מהבנק הישן. מגישים בקשה לאישור עקרוני בבנק החדש, עם תלושים, דפי חשבון ונסח טאבו. אחר כך שמאות, אישור סופי וחתימה. רק אז שולחים מכתב הודעה מוקדמת לבנק הישן עם תאריך פירעון. מי ששולח את המכתב לפני שיש אישור סופי עלול להגיע לתאריך הפירעון לפני שהכסף מהבנק החדש זמין.

הביטוחים והרישום

במחזור חיצוני ביטוח החיים וביטוח המבנה של המשכנתא עוברים לבנק החדש. פוליסת חיים קיימת עוברת בדרך כלל בשינוי מוטב, בלי חיתום מחדש. זה חשוב למי שמצב בריאותו השתנה מאז שלקח את המשכנתא: פוליסה חדשה עלולה לעלות יותר או להידחות, ופוליסה קיימת ממשיכה כפי שהיא. גם הרישום על הדירה עובר. הבנק החדש נרשם רק אחרי שהרישום הישן נמחק, ובשבועות שביניהם אנחנו עוקבים אחרי שני הרישומים.

אותו מקרה בשני התהליכים

לווה עם מסלול קבוע שנלקח בריבית גבוהה מזו של היום שוקל להחליף אותו. במחזור פנימי העלות היחידה היא העמלה על היציאה, וההצעה של הבנק היא סביב הממוצע. במחזור חיצוני מתווספות שמאות, פתיחת תיק ואגרות. מולן עומדת ריבית נמוכה מהממוצע, שהבנק החדש מוכן לתת כדי לקבל את הלקוח. ההבדל בריבית, על כל השנים שנשארו, הוא מה שמכריע אם העלויות הנוספות משתלמות. את החשבון הזה אנחנו עושים על הדוח שלכם, ולא על הערכה.

מתי הבנק שלכם משפר בלי שתעברו

הבנק שלכם משפר תנאים כשמציגים לו אישור עקרוני מבנק אחר עם ריבית נמוכה יותר. זה המסמך שמעביר את הבקשה מהבנקאי למחלקת השימור של הבנק. כך אנחנו עובדים: מגישים את התיק לשני בנקים אחרים במקביל, מקבלים אישורים עקרוניים, ואז חוזרים לבנק הקיים איתם. ברוב התיקים הבנק הקיים משווה או מתקרב, והמחזור נשאר פנימי בריבית של מחזור חיצוני, בלי השמאות ובלי השבועות.