משכנתא ישנה מול השוק: איזה מסלול משאירים ואיזה מחליפים

זוג מבאר שבע לקח משכנתא כמה שנים לפני שהריביות עלו, בשני מסלולים: מסלול גדול בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, ומסלול קטן יותר בריבית קבועה שצמודה למדד. הם קיבלו הצעה מחברה למחזר את כל המשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי. הם הגיעו אלינו עם דוח היתרות לסילוק ושאלה אחת: האם המחזור משתלם. התשובה הייתה שונה לכל מסלול, ולכן המקרה הזה מסביר היטב איך מחליטים.

המסלול הראשון: ריבית קבועה נמוכה מהשוק

הריבית שהם קיבלו על המסלול הגדול נמוכה בהרבה ממה שהבנקים נותנים היום על אותו סוג מסלול. במצב כזה מחזור מייקר: הלוואה חדשה על אותו חוב תישא ריבית גבוהה יותר, ולכן ההחזר החודשי וסך התשלומים יעלו. הצעת החברה הורידה את ההחזר רק על ידי פריסה לשנים רבות יותר. פריסה כזו אינה חיסכון, אלא דחייה של התשלום שמוסיפה ריבית.

העמלה על היציאה מהמסלול הזה סמלית. הבנק אינו מפסיד כשלווה מחזיר לו כסף שהוא יכול להלוות מחדש בריבית גבוהה יותר. אותה עובדה היא גם הסיבה שאין מה למחזר: מסלול שהעמלה על היציאה ממנו קטנה הוא כמעט תמיד מסלול שכדאי להשאיר.

הכלל שעולה מהמקרה: עמלה נמוכה ומחזור משתלם כמעט אינם מופיעים יחד. העמלה קטנה כשהריבית שלכם נמוכה מהשוק, וזה המצב שבו כדאי להשאיר את המסלול.

המסלול השני: ריבית ומדד

במסלול הצמוד התמונה הפוכה. הריבית שלו נראית סבירה, אבל עליה מתווסף המדד: כל עלייה במחירים מגדילה את היתרה, בלי שההחזר החודשי משתנה כמעט. בהחזר החודשי השינוי כמעט אינו נראה. הוא נראה ביתרה שבדוח היתרות, שגבוהה ממה שנשאר מהקרן המקורית. כשמחברים את הריבית ואת המדד, המסלול הזה יקר יותר ממסלול קבוע לא צמוד שאפשר לקבל היום.

כאן יש עמלה על היציאה, כי הבנק מפסיד ריבית. אבל החיסכון לאורך השנים שנשארו גדול מהעמלה, וככל שהמדד יעלה יותר, החיסכון יגדל. זה המסלול שהמלצנו להחליף. את ההחלפה עשו למספר השנים שנשאר, ולא ליותר, כדי שסך התשלומים לא יתארך.

למה בודקים כל מסלול לחוד

שני המסלולים של הזוג מדגימים את הכלל משני צדדיו. במסלול הקבוע הריבית נמוכה מהשוק, העמלה סמלית, והמחזור מייקר. במסלול הצמוד הריבית והמדד יחד גבוהים מהשוק, יש עמלה, והמחזור מוזיל. משכנתא מורכבת מכמה הלוואות שנחתמו יחד, וכל אחת מהן נבדקת לחוד. מי שמחזר את כולן יחד כמעט תמיד מרוויח באחת ומפסיד באחרת, ולרוב ההפסד גדול יותר.

יש יוצא דופן אחד: מסלול הפריים. ממנו אפשר לצאת בכל חודש בלי פיצוי על ריבית, ולכן הוא תמיד המסלול שממנו מתחילים לבדוק שינוי. אצל הזוג לא היה מסלול פריים, אבל במשכנתאות של השנים האחרונות הוא לרוב חלק גדול מהתמהיל.

מה הזוג עשה

המסלול הקבוע נשאר כפי שהיה. המסלול הצמוד נפרע והוחלף במסלול קבוע לא צמוד, לאותו מספר שנים שנשאר. ההחזר החודשי הכולל עלה מעט. בתמורה ירדה מהמשכנתא ההצמדה של יתרה שהייתה גדלה בכל חודש. את מכתב ההודעה המוקדמת שלחו לבנק שבועיים לפני הפירעון, ופרעו מיד אחרי החיוב החודשי, כדי לחסוך עמלות שאפשר להימנע מהן.

החברה שהתקשרה הציעה למחזר את כל המשכנתא. ההצעה הזו הייתה מייקרת את המסלול הגדול הרבה יותר ממה שהייתה חוסכת במסלול הקטן. מחזור הוא החלטה לכל מסלול בנפרד, ודוח היתרות לסילוק הוא המסמך שמאפשר לקבל אותה. מי שרוצה לבדוק את המשכנתא שלו מעלה את הדוח לסורק, ומקבל תשובה לכל מסלול. הבדיקה הזו מתאימה לכל מי שלקח משכנתא לפני שהריביות עלו, גם אם הבנק לא פנה אליו בהצעה.