בדיקת כדאיות

בדיקת כדאיות היא הבדיקה הראשונה לפני כל מחזור. היא מתאימה לכל מי שיש לו משכנתא פעילה וקיבל הצעה למחזר, או שרוצה לדעת אם יש מה לשפר בה. אנחנו עושים אותה על דוח היתרות לסילוק שלכם, ולא על הערכה. לכל מסלול במשכנתא אנחנו שואלים אותה שאלה: כמה נשאר לשלם עד הסוף בתנאים הקיימים, כמה ישולם על אותו חוב בתנאים של השוק, ומה העמלה על היציאה. ההפרש בין השניים, אחרי העמלה, הוא התשובה.

מה משווים בבדיקה

ההשוואה היא בין סך התשלומים שנשארו, ולא בין הריביות. ריבית נמוכה יותר על תקופה ארוכה יותר יכולה לעלות יותר בסך הכול. הצעות מחזור רבות מציגות רק את ההחזר החודשי, ולכן חשוב לבדוק גם את סך התשלומים. אנחנו משווים תקופה מול אותה תקופה, וכל מסלול מול עצמו. כך רואים אם יש חיסכון. ההשוואה נעשית על הנתונים שכתובים בדוח היתרות, ולא על מה שזוכרים מיום החתימה. היתרה, הריבית ותחנות היציאה השתנו מאז. לכן אנחנו מבקשים דוח עדכני לפני שאנחנו נותנים תשובה.

המשכנתא הישנה שעדיף להשאיר

המקרה הנפוץ ביותר הוא משכנתא שנלקחה לפני שהריביות עלו, במסלול בריבית קבועה. הריבית שלכם נמוכה ממה שהבנק נותן היום. הלוואה חדשה על אותו חוב תעלה יותר, ולא פחות. מסלול כזה אנחנו ממליצים להשאיר כפי שהוא. זו תוצאה טובה של הבדיקה: המשכנתא שיש לכם היום זולה מהשוק, ואין סיבה להחליף אותה.

המסלול הצמוד למדד שכדאי להחליף

באותה משכנתא יש כמעט תמיד גם מסלול צמוד למדד או מסלול בריבית משתנה. מסלול צמוד מתייקר עם כל עלייה במדד. ההתייקרות מתווספת ליתרה, ולכן ההחזר החודשי כמעט אינו משתנה ורוב הלווים אינם מרגישים בה. מסלול כזה לפעמים כדאי להחליף במסלול בריבית קבועה, גם כשיש עמלה על היציאה, כי החיסכון לאורך השנים גדול מהעמלה. מחזור של מסלול אחד, כשהשאר נשאר, הוא לרוב המחזור המשתלם ביותר.

איך נקבעת העמלה על היציאה

העמלה על היציאה ממסלול בריבית קבועה תלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית של השוק היום. כשהריביות עלו מאז שחתמתם, העמלה קטנה, ולפעמים סמלית. כשהריביות ירדו, העמלה יכולה להיות גדולה. לכן עמלה נמוכה ומחזור משתלם כמעט אינם מופיעים יחד. העמלה קטנה במצב שבו הריבית שלכם טובה מהשוק, ואז אין סיבה להחליף את המסלול.

בסוף הבדיקה אתם מקבלים דף אחד. לכל מסלול כתוב בו מה משאירים ומה מחליפים, ולמה. השורה האחרונה אומרת אם המחזור חוסך. אם התשובה היא לא, אנחנו אומרים גם אותה באותה בהירות. גם תשובה שלילית שווה את הבדיקה: היא מונעת מחזור שהיה עולה כסף, והיא בתוקף עד שהתנאים בשוק משתנים.