פירעון מוקדם ועמלת היוון, מה קורה כשרוצים לסגור מוקדם

כשמתפנה לכם סכום כסף, אפשר לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה לפני הזמן. במקרים מסוימים הבנק גובה על כך עמלת פירעון מוקדם, שמוכרת בציבור בשם קנס המשכנתא. גובה העמלה תלוי במסלול, ביתרת התקופה ובריבית בשוק. הכתבה הזאת מסבירה מתי משלמים אותה, כמה היא עולה ואיך אפשר להקטין אותה.

מה זה פירעון מוקדם

פירעון מוקדם הוא החזרה של המשכנתא, כולה או חלקה, לפני המועד שנקבע בחוזה. יש שני סוגים: פירעון מלא, שבו סוגרים את כל יתרת המשכנתא בבת אחת, ופירעון חלקי, שבו מחזירים חלק מהסכום ומקטינים את החוב. גם מחזור משכנתא נחשב פירעון מוקדם, כי בפועל פורעים את המשכנתא הישנה ולוקחים חדשה במקומה. החוק מבטיח לכם את הזכות לפרוע מוקדם. הבנק אינו רשאי לסרב לבקשה שלכם לפרוע את ההלוואה לפני הזמן. אבל, כדי שהבנק לא יפסיד כסף, הוא רשאי לגבות עמלות מסוימות.

עמלת ההיוון, העמלה המשמעותית

מבין כל העמלות, אחת בולטת בגובהה: עמלת ההיוון, שנקראת גם עמלת הפרשי ריבית. זו העמלה שמוכרת בשם קנס משכנתא, והיא יכולה להגיע לסכומים גבוהים. ההיגיון שלה כזה. כשלקחתם משכנתא בריבית קבועה, הבנק תכנן לקבל ריבית מסוימת לאורך כל התקופה. אם אתם פורעים מוקדם והריבית בשוק ירדה בינתיים, הבנק יכול להלוות את הכסף מחדש רק בריבית נמוכה יותר. עמלת ההיוון מפצה אותו על ההפרש. נקודה חשובה שרבים אינם מכירים: העמלה נגבית רק כשהריבית בחוזה שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון. אם הריבית בשוק עלתה מאז שלקחתם, לא נגבית עמלת היוון.

באילו מסלולים יש עמלת היוון ובאילו אין

זה אחד הדברים החשובים ביותר להבין. עמלת ההיוון קיימת רק במסלולים שבהם התחייבתם לריבית מסוימת לאורך תקופה: מסלולים בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, ומסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים ומעלה. לעומת זאת, במסלולים שבהם הריבית משתנה בתדירות גבוהה, כמו פריים, אין עמלת היוון כלל. הסיבה: במסלולים האלה לא התחייבתם מראש לריבית קבועה, אלא לריבית שממילא משתנה, ולכן הבנק לא סופג הפסד מפירעון מוקדם. זו נקודה חשובה מאוד בתכנון תמהיל.

איך מחשבים את העמלה בקירוב

הנוסחה המלאה מורכבת, והבנק מחשב אותה אוטומטית בדוח יתרות לסילוק. אפשר להעריך את הסכום בקירוב לפי כלל אצבע: הפרש הריביות, כפול מספר השנים שנותרו, כפול הסכום שמחזירים. הנה דוגמה. נניח שהפרש הריביות הוא אחוז אחד, נותרו חמש עשרה שנים, ואתם מחזירים חצי מיליון שקל. החישוב הוא אחוז אחד כפול חמש עשרה כפול חצי מיליון, כלומר כשבעים וחמישה אלף שקל לפני הנחות. במסלולים עם תחנות יציאה, מחשבים רק עד תחנת היציאה הקרובה, לא עד סוף ההלוואה, ולכן העמלה נמוכה בהרבה.

אם הריבית בשוק עלתה מאז שלקחתם, לא נגבית עמלת היוון.

איך מקטינים את העמלה

יש כמה דרכים חוקיות להקטין את עמלת ההיוון או להימנע ממנה. ראשית, בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת הנחת ותק. מי שמשלם משכנתא בין שלוש לחמש שנים זכאי להנחה של עשרים אחוז בעמלה, ומי שמעל חמש שנים זכאי להנחה של עד שלושים אחוז. שנית, תזמון לתחנת יציאה. במסלול משתנה כל חמש שנים, פירעון בתחנת היציאה עצמה פטור מעמלת היוון לחלוטין. שלישית, בניית תמהיל חכם מראש. אם אתם יודעים שתרצו לפרוע סכום מסוים בעתיד, למשל כשמגיעה ירושה או בונוס צפוי, כדאי לשים את הסכום הזה במסלול ללא עמלת פירעון, כמו פריים. רביעית, זכאי משרד השיכון פטורים מעמלת היוון על הלוואת הזכאות, גם אם היא בריבית קבועה.

עמלות קטנות נוספות

מלבד ההיוון, יש כמה עמלות קטנות. עמלה תפעולית של כמה עשרות שקלים על ביצוע הפעולה. עמלת אי הודעה מראש, בגובה עשירית האחוז מהסכום, שנגבית אם לא הודעתם לבנק כעשרה ימים מראש. ועמלת מדד, שקיימת רק במסלולים צמודי מדד אם פורעים בין הראשון לחמישה עשר בחודש. את רובן אפשר להימנע מהן בתזמון והודעה נכונים.