פירעון מוקדם ועמלת היוון, מה קורה כשרוצים לסגור מוקדם
פירעון מוקדם הוא זכות שלכם, אבל הבנק רשאי לגבות עמלת היוון. מתי היא נגבית, באילו מסלולים, ואיך מקטינים אותה בהנחת ותק ובתזמון לתחנת יציאה.
לפעמים מגיע רגע משמח: יש לכם כסף פנוי, ואתם רוצים לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה מוקדם. אבל אז צץ מושג שמרחף מעל כל לווה, קנס המשכנתא, או בשמו המקצועי עמלת פירעון מוקדם. הכתבה הזאת מסבירה מתי משלמים אותה, כמה, ואיך אפשר להקטין אותה.
מה זה פירעון מוקדם
פירעון מוקדם הוא החזרה של המשכנתא, כולה או חלקה, לפני המועד שנקבע בחוזה. יש שני סוגים: פירעון מלא, שבו סוגרים את כל יתרת המשכנתא בבת אחת, ופירעון חלקי, שבו מחזירים חלק מהסכום ומקטינים את החוב. גם מחזור משכנתא נחשב פירעון מוקדם, כי בפועל פורעים את המשכנתא הישנה ולוקחים חדשה במקומה. החוק מבטיח לכם את הזכות לפרוע מוקדם. הבנק אינו רשאי לסרב לבקשה שלכם לפרוע את ההלוואה לפני הזמן. אבל, כדי שהבנק לא יפסיד כסף, הוא רשאי לגבות עמלות מסוימות.
עמלת ההיוון, העמלה המשמעותית
מבין כל העמלות, אחת בולטת בגובהה: עמלת ההיוון, שנקראת גם עמלת הפרשי ריבית. זו העמלה שזכתה לכינוי קנס משכנתא, והיא זו שיכולה להגיע לסכומים גבוהים. ההיגיון שלה כך. כשלקחתם משכנתא בריבית קבועה, הבנק תכנן לקבל ממכם ריבית מסוימת לאורך כל התקופה. אם אתם פורעים מוקדם, והריבית בשוק בינתיים ירדה, הבנק מפסיד: הוא מקבל את הכסף בחזרה ויכול להלוות אותו מחדש רק בריבית נמוכה יותר. עמלת ההיוון מפצה אותו על ההפרש הזה. נקודה קריטית שרבים לא יודעים: עמלת ההיוון נגבית רק כשהריבית בחוזה שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון. אם הריבית בשוק דווקא עלתה מאז שלקחתם, הבנק לא מפסיד, ואין עמלת היוון כלל.
באילו מסלולים יש עמלת היוון ובאילו אין
זה אחד הדברים החשובים ביותר להבין. עמלת ההיוון קיימת רק במסלולים שבהם התחייבתם לריבית מסוימת לאורך תקופה: מסלולים בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, ומסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים ומעלה. לעומת זאת, במסלולים שבהם הריבית משתנה בתדירות גבוהה, כמו פריים, אין עמלת היוון כלל. הסיבה: במסלולים האלה לא התחייבתם מראש לריבית קבועה, אלא לריבית שממילא משתנה, ולכן הבנק לא סופג הפסד מפירעון מוקדם. זו נקודה חשובה מאוד בתכנון תמהיל.
איך מחשבים את העמלה בקירוב
הנוסחה המדויקת מורכבת, והבנק מחשב אותה אוטומטית בדוח יתרות לסילוק. אבל אפשר להעריך בקירוב לפי כלל אצבע: הפרש הריביות, כפול מספר השנים שנותרו, כפול הסכום שמחזירים. נמחיש. אם הפרש הריביות הוא אחוז אחד, נותרו חמש עשרה שנים, ואתם מחזירים חצי מיליון שקל, החישוב הוא אחוז אחד כפול חמש עשרה כפול חצי מיליון, שיוצא כשבעים וחמישה אלף שקל לפני הנחות. במסלולים עם תחנות יציאה, מחשבים רק עד תחנת היציאה הקרובה, לא עד סוף ההלוואה, ולכן העמלה נמוכה בהרבה.
איך מקטינים את העמלה
יש כמה דרכים חוקיות להקטין את עמלת ההיוון או להימנע ממנה. ראשית, בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת הנחת ותק. מי שמשלם משכנתא בין שלוש לחמש שנים זכאי להנחה של עשרים אחוז בעמלה, ומי שמעל חמש שנים זכאי להנחה של עד שלושים אחוז. שנית, תזמון לתחנת יציאה. במסלול משתנה כל חמש שנים, פירעון בתחנת היציאה עצמה פטור מעמלת היוון לחלוטין. שלישית, בניית תמהיל חכם מראש. אם אתם יודעים שתרצו לפרוע סכום מסוים בעתיד, למשל כשמגיעה ירושה או בונוס צפוי, כדאי לשים את הסכום הזה במסלול ללא עמלת פירעון, כמו פריים. רביעית, זכאי משרד השיכון פטורים מעמלת היוון על הלוואת הזכאות, גם אם היא בריבית קבועה.
עמלות קטנות נוספות
מלבד ההיוון, יש כמה עמלות קטנות. עמלה תפעולית של כמה עשרות שקלים על ביצוע הפעולה. עמלת אי הודעה מראש, בגובה עשירית האחוז מהסכום, שנגבית אם לא הודעתם לבנק כעשרה ימים מראש. ועמלת מדד, שקיימת רק במסלולים צמודי מדד אם פורעים בין הראשון לחמישה עשר בחודש. את רובן אפשר להימנע מהן בתזמון והודעה נכונים.
הכתבה נתנה לכם את הבסיס. תמהיל נכון נבנה על המצב הספציפי שלכם, וליווי מקצועי יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
דברו איתנו, בלי התחייבות