מחזור משכנתא, מתי ולמה כדאי

משכנתא היא לא גזירת גורל שנחתמת פעם אחת ונשארת קבועה לשלושים שנה. אפשר לשנות אותה תוך כדי תנועה, וזה נקרא מחזור. מחזור נכון בזמן הנכון יכול לחסוך סכומים גדולים מאוד, וכדאי להבין מתי הוא משתלם.

מה זה מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא בעצם החלפת המשכנתא הקיימת שלכם במשכנתא חדשה, בתנאים טובים יותר. לוקחים הלוואה חדשה שפורעת את הישנה, ובמקום התנאים הישנים מקבלים תנאים מעודכנים: ריבית נמוכה יותר, תמהיל אחר, או תקופה שונה. אפשר למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר. המחזור לא מבטל את המשכנתא, הוא פשוט מעצב אותה מחדש בהתאם למצב הנוכחי שלכם ולמצב השוק.

מתי כדאי למחזר

המצב הראשון והנפוץ ביותר הוא ירידת ריבית. אם לקחתם משכנתא כשהריביות היו גבוהות, ומאז הן ירדו, ייתכן שתוכלו למחזר לריבית נמוכה יותר ולחסוך משמעותית בהחזר החודשי ובעלות הכוללת. מצב שני הוא שיפור בפרופיל הפיננסי שלכם. אם מאז שלקחתם את המשכנתא ההכנסה שלכם עלתה, סגרתם הלוואות, או שיפרתם את דירוג האשראי, אתם עשויים להיות זכאים לריבית טובה יותר. מצב שלישי הוא שינוי בצרכים. אולי ההחזר החודשי כבד עליכם ואתם רוצים לפרוס לתקופה ארוכה יותר, או להפך, השתפרתם כלכלית ואתם רוצים לקצר. מצב רביעי הוא תמהיל לא מוצלח, למשל עם חשיפה גדולה מדי למסלולים צמודי מדד בתקופת אינפלציה.

מה צריך לבדוק לפני מחזור

מחזור לא תמיד משתלם. הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא עמלת הפירעון המוקדם. כשפורעים משכנתא לפני הזמן, במיוחד במסלולים בריבית קבועה, הבנק עלול לגבות עמלת פירעון מוקדם, שנקראת גם עמלת היוון. העמלה הזאת יכולה להיות משמעותית, והיא עלולה לבלוע חלק גדול מהחיסכון של המחזור. לכן החישוב הנכון הוא להשוות את החיסכון הצפוי מהמחזור מול עלות העמלות והעלויות הנלוות. אם החיסכון גדול מהעלויות, המחזור משתלם. אם לא, אולי כדאי להמתין לתחנת יציאה שבה העמלה נמוכה או אפסית. זו בדיוק הסיבה שמסלולים עם תחנות יציאה, כמו המשתנה כל חמש שנים, נוחים למחזור.

עלויות נוספות של מחזור

מלבד עמלת הפירעון, למחזור יש עלויות נלוות שכדאי להביא בחשבון: פתיחת תיק חדש, אולי שמאות חדשה, עלויות רישום, וזמן וטרחה. אלה בדרך כלל סכומים קטנים יחסית לחיסכון האפשרי, אבל צריך לכלול אותם בחשבון הכולל.