ניהול המשכנתא
מחזור משכנתא, מתי ולמה כדאי
החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה עם תנאים טובים יותר. מתי זה משתלם, מה חובה לבדוק לפני, ולמה תזמון לתחנת יציאה מוזיל את המחזור.
מערכת דוקטור משכנתאעודכן ב-6 דקות קריאה
בקצרה
- מחזור מתאים כשהריבית ירדה, כשהפרופיל הפיננסי השתפר או כשהצרכים השתנו.
- עמלת הפירעון המוקדם יכולה להקטין את החיסכון, במיוחד במסלולים קבועים.
- בתחנת יציאה העמלה נמוכה, ולעיתים אין עמלה בכלל.
אפשר לשנות את תנאי המשכנתא גם אחרי החתימה, והפעולה הזאת נקראת מחזור. במחזור מחליפים את ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים אחרים. מחזור בעיתוי מתאים יכול להקטין את ההחזר החודשי ואת העלות הכוללת. הכתבה הזאת מסבירה מתי מחזור משתלם ומה צריך לבדוק לפניו.
מה זה מחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא בעצם החלפת המשכנתא הקיימת שלכם במשכנתא חדשה, בתנאים טובים יותר. לוקחים הלוואה חדשה שפורעת את הישנה, ובמקום התנאים הישנים מקבלים תנאים מעודכנים: ריבית נמוכה יותר, תמהיל אחר, או תקופה שונה. אפשר למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר. המחזור לא מבטל את המשכנתא, הוא פשוט מעצב אותה מחדש בהתאם למצב הנוכחי שלכם ולמצב השוק.
מתי כדאי למחזר
המצב הראשון והנפוץ ביותר הוא ירידת ריבית. אם לקחתם משכנתא כשהריביות היו גבוהות, ומאז הן ירדו, ייתכן שתוכלו למחזר לריבית נמוכה יותר ולחסוך משמעותית בהחזר החודשי ובעלות הכוללת. מצב שני הוא שיפור בפרופיל הפיננסי שלכם. אם מאז שלקחתם את המשכנתא ההכנסה שלכם עלתה, סגרתם הלוואות, או שיפרתם את דירוג האשראי, אתם עשויים להיות זכאים לריבית טובה יותר. מצב שלישי הוא שינוי בצרכים. אולי ההחזר החודשי כבד עליכם ואתם רוצים לפרוס לתקופה ארוכה יותר, או להפך, השתפרתם כלכלית ואתם רוצים לקצר. מצב רביעי הוא תמהיל לא מוצלח, למשל עם חשיפה גדולה מדי למסלולים צמודי מדד בתקופת אינפלציה.
מה צריך לבדוק לפני מחזור
מחזור לא תמיד משתלם. הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא עמלת הפירעון המוקדם. כשפורעים משכנתא לפני הזמן, במיוחד במסלולים בריבית קבועה, הבנק עלול לגבות עמלת פירעון מוקדם, שנקראת גם עמלת היוון. העמלה הזאת יכולה להיות משמעותית, והיא מקטינה את החיסכון של המחזור. לכן החישוב הנכון משווה בין החיסכון הצפוי לבין עלות העמלות והעלויות הנלוות. אם החיסכון גדול מהעלויות, המחזור משתלם. אם העלויות גבוהות מהחיסכון, בדרך כלל כדאי להמתין לתחנת יציאה שבה העמלה נמוכה או אפסית. מסלולים עם תחנות יציאה, כמו המשתנה כל חמש שנים, נוחים למחזור מהסיבה הזאת.
אם החיסכון גדול מהעלויות, המחזור משתלם.
עלויות נוספות של מחזור
מלבד עמלת הפירעון, למחזור יש עלויות נלוות שכדאי להביא בחשבון: פתיחת תיק חדש, אולי שמאות חדשה, עלויות רישום, וזמן וטרחה. אלה בדרך כלל סכומים קטנים יחסית לחיסכון האפשרי, אבל צריך לכלול אותם בחשבון הכולל.
להריץ את המספרים שלכם
הכלים שמתאימים לנושא שקראתם עליו, בחינם ובלי הרשמה.
אפשר לבדוק מה זה אומר במקרה שלכם, בשיחה עם יועץ.
השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך יום עסקים.
