מיסוי והטבות
מחיר למשתכן ודיור מוזל, איך זה עובד
תוכניות שמאפשרות לרכוש דירה מתחת למחיר השוק, בהגרלה בין זכאים. הן משפיעות גם על המשכנתא, ובפברואר 2026 עלתה התקרה לשני מיליון ומאה אלף שקל.
מערכת דוקטור משכנתאעודכן ב-6 דקות קריאה
בקצרה
- הבנק יכול לחשב את המימון לפי שווי השוק של הדירה, לא רק לפי המחיר המוזל.
- מפברואר 2026 התקרה לחישוב היא 2,100,000 ₪.
- לתוכנית יש מגבלות, למשל תקופת מינימום שבה אסור למכור את הדירה.
אחת הדרכים המרכזיות שבהן המדינה מסייעת לזוגות צעירים ולחסרי דירה לרכוש דירה היא תוכניות דיור מוזל, ובראשן מחיר למשתכן. התוכניות האלה מאפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, וגם משפיעות על המשכנתא. הכתבה הזאת מסבירה את העקרונות.
מה זה מחיר למשתכן
מחיר למשתכן היא תוכנית ממשלתית שבה המדינה משווקת קרקעות לקבלנים בתנאים מוזלים, ובתמורה הקבלנים מוכרים את הדירות במחיר נמוך ממחיר השוק. הרוכשים הזוכים בתוכנית מקבלים למעשה דירה בהנחה משמעותית ביחס למה שהיו משלמים בשוק החופשי. הזכייה בתוכנית נעשית בדרך כלל בהגרלה, בין מי שעומדים בקריטריונים של זכאות, בעיקר חסרי דירה. מי שזוכה מקבל אפשרות לרכוש דירה מסוימת במחיר המוזל שנקבע.
איך זה קשור למשכנתא
לתוכניות הדיור המוזל יש השפעה ישירה על המשכנתא, והיא נובעת מהפער בין שווי למחיר. בדרך כלל הבנק מחשב את המימון לפי שווי הדירה. בדירות מחיר למשתכן, שווי השוק של הדירה גבוה מהמחיר המוזל ששילמתם. בנק ישראל קבע כללים מיוחדים לתוכניות האלה. הבנק יכול להעמיד משכנתא לפי שווי השוק של הדירה, ולא רק לפי המחיר המוזל ששולם בפועל. לכן זוגות שרכשו דירה מוזלת יכולים לקבל משכנתא גדולה יחסית להון העצמי שהם מביאים.
העדכון של 2026
נקודה חשובה ועדכנית. במשך שנים, ההטבה הזאת הייתה מוגבלת בתקרה. הבנק יכול היה להתחשב בשווי הדירה רק עד תקרה של מיליון ושמונה מאות אלף שקל, גם אם הדירה שווה יותר. ככל שמחירי הדירות עלו, הפער בין שווי הדירות לתקרה הלך וגדל, וההטבה נשחקה. בפברואר 2026, בנק ישראל עדכן את התקרה והעלה אותה. כעת הבנק יכול להתחשב בשווי דירה מוזלת עד שני מיליון ומאה אלף שקל לצורך חישוב המשכנתא. המשמעות המעשית: זוגות שזכו בדירות יקרות יותר יכולים לקבל משכנתא גדולה יותר, מה שמפחית את ההון העצמי שהם צריכים להביא. זו הקלה משמעותית לזכאים.
היתרונות של התוכנית
היתרון הראשון הוא המחיר. רכישת דירה מתחת למחיר השוק חוסכת סכומים גדולים ומאפשרת לזוגות רבים לרכוש דירה ראשונה. היתרון השני הוא ההקלה במשכנתא. מכיוון שהמשכנתא מחושבת לפי שווי גבוה מהמחיר ששולם, ההון העצמי הנדרש קטן יותר. שני היתרונות האלה פועלים יחד ומקטינים את הסכום שצריך להביא מהבית.
לכן זוגות שרכשו דירה מוזלת יכולים לקבל משכנתא גדולה יחסית להון העצמי שהם מביאים.
נקודות שכדאי לשים לב אליהן
לצד היתרונות, יש כמה דברים שחשוב להכיר. ראשית, לתוכניות יש מגבלות והתחייבויות, למשל תקופת מינימום שבה אסור למכור את הדירה. שנית, הזכייה מותנית בהגרלה ובעמידה בקריטריונים, כך שלא כולם זוכים. שלישית, לעיתים הדירות נמצאות באזורים מסוימים או בפרויקטים ספציפיים, ולא בכל מקום. רביעית, מועדי המסירה בפרויקטים האלה רחוקים לעיתים בכמה שנים, וצריך לתכנן את תקופת המגורים עד המסירה. כדאי לבדוק גם את לוח התשלומים לקבלן ואת ההתאמה שלו למועדי משיכת המשכנתא. מכיוון שהתנאים והקריטריונים של התוכניות משתנים לפי מדיניות משרד השיכון, חשוב לבדוק את התנאים העדכניים בזמן שאתם ניגשים לתהליך.
להריץ את המספרים שלכם
הכלים שמתאימים לנושא שקראתם עליו, בחינם ובלי הרשמה.
אפשר לבדוק מה זה אומר במקרה שלכם, בשיחה עם יועץ.
השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך יום עסקים.
