השמאות, איך הבנק מעריך את שווי הדירה

אחרי שמצאתם דירה וקיבלתם אישור עקרוני, מגיע שלב קריטי שיכול להשפיע ישירות על גובה המשכנתא: השמאות. הבנק שולח שמאי להעריך את שווי הדירה, וההערכה הזאת קובעת כמה כסף תקבלו בפועל. הבנה של התהליך עוזרת להיערך אליו ולהימנע מהפתעות.

מה זה שמאות ולמה היא נחוצה

שמאות היא הערכה מקצועית של שווי הנכס, שמבצע שמאי מקרקעין מוסמך. הבנק מזמין את השמאות כדי לדעת כמה באמת שווה הדירה שאתם קונים, לפני שהוא מעמיד כנגדה משכנתא. הסיבה פשוטה. הדירה משמשת בטוחה למשכנתא. אם הלווה יפסיק לשלם, הבנק ירצה לממש את הדירה ולהחזיר לעצמו את הכסף. לכן הבנק חייב לדעת ששווי הדירה באמת מכסה את ההלוואה שהוא נותן. הוא לא יכול להסתמך רק על המחיר שסיכמתם עם המוכר, שעשוי להיות גבוה מדי.

הנקודה הקריטית, מימון לפי שווי ולא לפי מחיר

זו אולי הנקודה החשובה ביותר להבין. שיעור המימון של הבנק מחושב לפי שווי הדירה כפי שקבע השמאי, ולא בהכרח לפי המחיר ששילמתם בפועל. אם השמאי מעריך את הדירה בסכום נמוך מהמחיר שסיכמתם, הבנק ייתן אחוז מהסכום הנמוך יותר. נניח שסיכמתם על דירה בשני מיליון שקל, אבל השמאי העריך אותה במיליון תשע מאות אלף בלבד. כרוכשי דירה יחידה תקבלו שבעים וחמישה אחוזים, אבל מהמיליון תשע מאות, לא מהשני מיליון. זה אומר שתקבלו כמיליון ארבע מאות עשרים וחמישה אלף במקום מיליון וחצי. הפער של שבעים וחמישה אלף שקל נופל עליכם, ואתם צריכים להשלים אותו מההון העצמי. לכן פער שמאות הוא אחד הסיכונים שכדאי לקחת בחשבון.

מה השמאי בודק

השמאי מגיע לדירה ובוחן שורה של פרמטרים שמשפיעים על השווי. בין השאר: מיקום הדירה והשכונה, שטח הדירה, מספר החדרים, הקומה, מצב הדירה ורמת התחזוקה, גיל הבניין, קיומה של מרפסת, חניה ומחסן, כיווני אוויר ונוף, ועסקאות דומות שנעשו באזור לאחרונה. ההשוואה לעסקאות דומות היא כלי מרכזי. השמאי בודק במה נמכרו דירות דומות בסביבה בזמן האחרון, וגוזר מכך הערכה לדירה שלכם. לכן דירה זהה יכולה להיות שווה סכומים שונים בשכונות שונות.

כמה זה עולה ומי משלם

עלות השמאות משולמת בדרך כלל על ידי הרוכש, והיא חלק מהעלויות הנלוות לרכישה שכדאי לתקצב מראש. הסכום משתנה לפי סוג הנכס ושוויו, אבל בדרך כלל מדובר בסכום של כמה מאות עד אלף שקלים בודדים. חשוב לדעת שהשמאי צריך להיות מתוך רשימת השמאים שהבנק מכיר ומאשר. לא כל שמאי מתקבל על ידי כל בנק, ולכן כדאי לוודא מראש שהשמאי שאתם פונים אליו נמצא ברשימת המאושרים של הבנק שלכם.

למה כדאי להיערך לשמאות

מכיוון שהשמאות משפיעה ישירות על גובה המשכנתא, כדאי להיערך אליה. ודאו שהדירה מוצגת במצב טוב ומסודר. אם יש בדירה יתרונות שלא בולטים לעין, כמו זכויות בנייה נוספות או שיפוצים שנעשו, כדאי להביא אותם לידיעת השמאי. ככל שהשמאי מקבל תמונה מלאה ומדויקת יותר, כך ההערכה תשקף טוב יותר את השווי האמיתי.