מילון מונחי משכנתא, כל המושגים במקום אחד

לאורך הסדרה הכרנו עשרות מושגים. הכתבה המסכמת הזאת מרכזת את כולם במילון אחד נוח, כדי שתוכלו לחזור אליו בכל פעם שתיתקלו במונח שאתם לא בטוחים במשמעותו. זהו הכלי המושלם לצד כל שאר הכתבות.

מושגי יסוד

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך לרכישת נכס, שהנכס עצמו משמש בטוחה לה. קרן היא סכום הכסף שאתם לווים בפועל, החוב הבסיסי לפני ריבית. ריבית היא המחיר של הכסף, התשלום לבנק על השימוש בהלוואה, מבוטא באחוזים לשנה. לוח סילוקין הוא הטבלה שמפרטת את כל התשלומים לאורך חיי ההלוואה, וכיצד כל תשלום מתחלק בין קרן לריבית. הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים מהכיס לרכישה, החלק שהבנק לא מממן.

מושגי מימון והחזר

שיעור מימון, או אל טי וי, הוא האחוז ממחיר הדירה שהבנק מממן. עד שבעים וחמישה אחוז לדירה יחידה, שבעים למשפרי דיור, וחמישים למשקיעים. יחס החזר להכנסה, או פי טי איי, הוא האחוז מההכנסה הפנויה שהולך להחזר החודשי. הבנק שואף עד ארבעים אחוז, ובמקרים חריגים עד חמישים. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות אחרות.

מושגי מסלולים וריבית

תמהיל הוא חלוקת המשכנתא בין המסלולים השונים. ריבית פריים היא ריבית בסיס אחידה, שווה לריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי. נכון ליולי 2026 היא עומדת על חמישה אחוזים. ריבית קבועה היא ריבית שננעלת ולא משתנה לאורך חיי ההלוואה. קלצ היא קבועה לא צמודה, המסלול הבטוח ביותר. קצ היא קבועה צמודה למדד. ריבית משתנה היא ריבית שמתעדכנת בנקודות זמן קבועות, לרוב כל חמש שנים. עוגן הוא המדד החיצוני שלפיו מתעדכנת ריבית משתנה, בתוספת מרווח קבוע. מרווח הוא התוספת הקבועה שהבנק מוסיף על העוגן, נקבע בהתחלה ולא משתנה. תחנת יציאה היא נקודת זמן שבה אפשר לפרוע או לשנות מסלול בלי עמלת פירעון, לרוב כל חמש שנים במסלול המשתנה.

מושגי הצמדה

מדד המחירים לצרכן מודד את שינוי המחירים במשק, והעלייה השנתית בו נקראת אינפלציה. מסלול צמוד מדד הוא מסלול שבו הקרן גדלה בהתאם לעליית המדד, הסיכון השקט.

מושגי תהליך

אישור עקרוני הוא הצהרת כוונות של הבנק לגבי סכום המשכנתא שהוא מוכן לתת, כפוף לבדיקות. שמאות היא הערכה מקצועית של שווי הדירה, שלפיה מחושב המימון. תעודת זכאות היא מסמך ממשרד השיכון שבודק זכאות לסיוע ממשלתי במשכנתא.

מושגי החזר וסיום

לוח שפיצר הוא שיטת החזר עם תשלום חודשי קבוע. לוח קרן שווה הוא שיטת החזר שבה מחזירים חלק שווה מהקרן כל חודש, וההחזר יורד עם הזמן. פירעון מוקדם הוא החזרת המשכנתא, כולה או חלקה, לפני הזמן. עמלת היוון היא העמלה המרכזית בפירעון מוקדם, שמפצה את הבנק כשהריבית שלכם גבוהה מריבית השוק. קיימת רק במסלולים קבועים ומשתנים כל חמש שנים ומעלה, לא בפריים. מחזור משכנתא הוא החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה בתנאים טובים יותר.

מושגי ביטוח ומיסוי

ביטוח משכנתא מורכב מביטוח חיים, שמכסה את החוב אם לווה נפטר, וביטוח מבנה, שמכסה נזק לנכס. מס רכישה הוא מס חד פעמי שהקונה משלם, מדורג לפי שווי ומעמד הרוכש. פטור על החלק הראשון לדירה יחידה, ומשמונה אחוזים מהשקל הראשון למשקיע.

מושגים מתקדמים

משכנתא הפוכה היא הלוואה לבני שישים ומעלה כנגד דירה קיימת, בלי החזרים חודשיים, שנפרעת בסוף. הלוואה לכל מטרה היא הלוואה מגובת דירה קיימת לכל צורך, עד שבעים אחוז מהערך עם מגבלה מעל חמישים אחוז. הלוואת גישור היא הלוואה זמנית שמגשרת בין קניית דירה חדשה למכירת הישנה. קבוצת רכישה היא התאגדות לרכישת קרקע ובנייה בלי יזם. דירוג אשראי הוא הערכת האמינות שלכם כלווים, שמשפיעה על הריבית. ערב הוא מי שמתחייב לשאת בחוב אם הלווה לא יעמוד בו.