מס רכישה, ההוצאה שרבים שוכחים לתקצב

כשמחשבים את עלות רכישת הדירה, קל להתמקד במחיר הדירה ובמשכנתא ולהשאיר את מס הרכישה מחוץ לחשבון. זו אחת ההוצאות הגדולות שנלוות לקנייה, ורוכשים רבים מגלים את היקפה רק בשלב החתימה. הכתבה הזאת מסבירה את מדרגות המס ואת הפטורים. היא גם מפרטת את ההבדל בין רוכש דירה יחידה לבין רוכש דירה נוספת.

מה זה מס רכישה

מס רכישה הוא מס חד פעמי שמשלמים לרשות המסים בכל רכישת נדל"ן בישראל. חשוב לדעת: הקונה הוא זה שמשלם אותו, לא המוכר. הסכום נגזר משווי הדירה וממעמדו של הרוכש, והוא מחושב במדרגות. כל חלק משווי הדירה ממוסה בשיעור של המדרגה שאליה הוא שייך, ולא בשיעור אחיד על כל הסכום. את המס צריך לשלם בסמוך לעסקה. הצהרת המס מוגשת לרשות המסים בתוך שלושים יום ממועד החתימה על ההסכם, והתשלום נדרש תוך זמן קצר. זו לא הוצאה שנפרסת על פני שנים, אלא סכום שצריך להיות נזיל ומוכן מראש. אפשר לחשב את הסכום מראש במחשבון מס הרכישה של רשות המסים, לפי שווי הדירה ומעמד הרוכש. עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש בדרך כלל את ההצהרה לרשות המסים.

ההבדל הגדול בין דירה יחידה למשקיע

כאן טמון ההבדל המשמעותי ביותר. רוכש דירה יחידה, כלומר מי שזו דירתו היחידה בישראל, נהנה ממדרגות מס מופחתות עם פטור על החלק הראשון של השווי. רוכש דירה נוספת, משקיע, אינו נהנה מהפטור כלל, ומשלם מס כבר מהשקל הראשון. נכון ל2026, המדרגות לרוכש דירה יחידה תושב ישראל מתחילות בפטור מלא על החלק שעד כמיליון תשע מאות שבעים ושמונה אלף שקל. מעל הסכום הזה המדרגות עולות בהדרגה, משלושה וחצי אחוזים ומטפסות עד עשרה אחוזים בדירות היקרות ביותר. חשוב לדעת שהמדרגות האלה הוקפאו על פי החלטת האוצר עד ינואר 2028, כך שהפטור לא יתעדכן גם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

רוכש דירה נוספת משלם שמונה אחוזים על החלק שעד כשישה מיליון שקל, ועשרה אחוזים על כל שקל מעבר לכך, בלי פטור. הפער בין שני המצבים גדול. על דירה בשווי שני מיליון שקל, רוכש דירה יחידה ישלם מס נמוך משמעותית. משקיע ישלם על אותה דירה מס רכישה של כמאה שישים אלף שקל. ההבדל הזה הוא אחד הגורמים המרכזיים שמקטינים את הכדאיות של דירות להשקעה.

הקלה למשפרי דיור

החוק מסדיר גם את מצבם של מי שכבר יש להם דירה, קונים דירה חדשה ומתכוונים למכור את הישנה. משפר דיור שרוכש דירה חלופית יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. התנאי הוא מכירת הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. בדרך כלל מדובר בשמונה עשר עד עשרים וארבעה חודשים מהרכישה, או שנה ממסירת דירה שנרכשה מקבלן. ההסדר נועד להתאים את המס למי שמחזיק שתי דירות בתקופת מעבר. אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, המס מחושב רטרואקטיבית לפי דירה נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.

הקלות לאוכלוסיות נוספות

החוק נותן הקלות גם לקבוצות מסוימות. עולה חדש שרוכש דירה יחידה בתוך שבע שנים מיום עלייתו זכאי למדרגות מס מופחתות בתנאים שנקבעו. נכים, עיוורים ובני משפחה של חללי מערכה עשויים לקבל הפחתה משמעותית במס ואף פטור, כל עוד הדירה משמשת למגוריהם. אם אתם משתייכים לאחת הקבוצות האלה, כדאי לבדוק את הזכאות מול יועץ או עורך דין לפני העסקה.

זו לא הוצאה שנפרסת על פני שנים, אלא סכום שצריך להיות נזיל ומוכן מראש.

למה חשוב לתקצב מראש

הטעות הנפוצה היא לתכנן תקציב שכולל רק את ההון העצמי לדירה, בלי מס הרכישה. על דירה בשלושה מיליון שקל, גם כדירה יחידה, מדובר בכארבעים וחמישה אלף שקל. הסכום הזה צריך להיות זמין בתוך כחודשיים מהחתימה. מי שלא הכין אותו מראש נדרש לגייס אותו בלוח זמנים קצר. לכן כשבונים את התקציב לרכישה, כוללים את מס הרכישה כשורה נפרדת בהוצאות הנלוות, לצד שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות.