הלוואת גישור, פתרון לפער התזמון במעבר דירה

במעבר דירה נוצר לעיתים פער תזמון בין הקנייה למכירה. מצאתם דירה חדשה ואתם נדרשים לשלם עליה, בזמן שההון העצמי שלכם עדיין נמצא בדירה הישנה. הלוואת גישור נותנת מענה לפער הזה עד למכירת הדירה הישנה. הכתבה הזאת מסבירה איך ההלוואה פועלת, כמה היא עולה ומה הסיכון שלה.

מה זה הלוואת גישור

הלוואת גישור היא הלוואה זמנית שנועדה לגשר על פער זמן בין שתי עסקאות. המצב הקלאסי: אתם משפרי דיור, קניתם דירה חדשה, אבל טרם מכרתם את הישנה. ההון העצמי שלכם נמצא בדירה הישנה, ואתם צריכים אותו כדי לשלם על החדשה, אבל הוא ישתחרר רק כשתמכרו. הלוואת הגישור נותנת לכם את הכסף עכשיו, כנגד הדירה הישנה שעדיין בבעלותכם. כשתמכרו אותה, תפרעו את הלוואת הגישור מהתמורה. במילים אחרות, זו הלוואה קצרת טווח שמאפשרת לכם לקנות לפני שמכרתם.

מתי צריך הלוואת גישור

הצורך עולה בעיקר אצל משפרי דיור. במקרים רבים מועדי הקנייה והמכירה אינם מסתדרים באותו לוח זמנים. אתם מוצאים דירה שמתאימה לכם, ומכירת הדירה הישנה עדיין לוקחת זמן. לעיתים אתם מעדיפים למכור את הישנה במחיר מלא ולא בלוח זמנים דחוק. בלי הלוואת גישור צריך למכור קודם ואז לחפש, ולעיתים לגור בשכירות בתקופת הביניים. הלוואת הגישור מאפשרת לכם לקבוע את סדר הפעולות לפי השיקולים שלכם.

איך זה עובד בפועל

הלוואת הגישור ניתנת כנגד הדירה הישנה, שמשמשת בטוחה. הבנק נותן לכם סכום שמבוסס על השווי הצפוי של הדירה הישנה בניכוי חובות עליה. את הכסף הזה אתם משתמשים כהון עצמי לדירה החדשה. ההלוואה היא לטווח קצר, בדרך כלל עד שנה או שנתיים, עד שהדירה הישנה נמכרת. כשהמכירה מתבצעת, התמורה משמשת לפרוע את הלוואת הגישור. לעיתים ההלוואה בנויה כך שבתקופת הביניים משלמים רק ריבית, ואת הקרן פורעים בבת אחת עם המכירה.

הסיכונים והעלויות

להלוואת גישור יש עלות ויש בה סיכון. ראשית, אתם משלמים עליה ריבית עד למועד המכירה. שנית, וזה הסיכון המרכזי, ההלוואה נשענת על ההנחה שהדירה הישנה תימכר בזמן סביר ובמחיר הצפוי. אם השוק מאט והדירה נמכרת באיחור או במחיר נמוך יותר, אתם נושאים בעלויות של שתי דירות במקביל. במצב כזה גם הלוואת הגישור עדיין ממתינה לפירעון. לכן כדאי להעריך את שווי הדירה הישנה ואת משך המכירה לפי נתוני עסקאות באזור, ולא לפי תרחיש אופטימי.

הלוואת הגישור מאפשרת לכם לקבוע את סדר הפעולות לפי השיקולים שלכם.

נקודה לגבי מיסוי

למשפרי דיור יש חלון זמן למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממדרגות מס דירה יחידה. הלוואת הגישור קשורה לעניין הזה, כי היא מאפשרת לכם לקנות קודם ולמכור אחר כך. צריך לוודא שהמכירה מתבצעת בתוך חלון הזמן הקבוע בחוק, אחרת המס יחושב לפי דירה נוספת. לכן כדאי לתכנן את מועד המכירה יחד עם מועד הפירעון של הלוואת הגישור.