הון עצמי, כמה כסף שלכם צריך כדי לקנות דירה

לפני שמדברים על ריביות ומסלולים, יש נתון אחד שקובע את גודל העסקה: כמה כסף עומד לרשותכם. ההון העצמי הוא נקודת הפתיחה של כל עסקת נדל"ן. הכתבה הזאת מסבירה כמה הון עצמי נדרש לכל סוג רוכש, ואיך הבנק מחשב אותו. היכרות עם הכללים האלה מכוונת אתכם לתקציב ריאלי כבר בתחילת החיפוש.

מה זה הון עצמי

ההון העצמי הוא סכום הכסף שאתם מביאים מהכיס לרכישת הדירה, החלק שהבנק לא מממן. הבנק אף פעם לא נותן מאה אחוז ממחיר הדירה. הוא מצפה שתשקיעו חלק משמעותי משלכם, וזה מגן עליו: לווה שהשקיע מכספו סכום גדול פחות סביר שיפסיק לשלם ויאבד את הדירה.

ההון העצמי יכול להגיע ממקורות שונים: חסכונות שצברתם, כספים מקרנות השתלמות או פנסיה שנפדו, מתנה או הלוואה מההורים, ירושה, או תמורה ממכירת דירה קודמת. הבנק יבדוק מאיפה הגיע הכסף, בין השאר כדי לוודא שלא לקחתם עוד הלוואות שיכבידו על יכולת ההחזר שלכם.

כמה הון עצמי נדרש

התשובה תלויה בסוג הרוכש שאתם, ובנק ישראל קובע את הכללים. ההבחנה נעשית לפי כמה דירות יש לכם. אם אתם רוכשי דירה יחידה, כלומר זו הדירה היחידה שתהיה בבעלותכם, הבנק יכול לממן עד שבעים וחמישה אחוזים ממחיר הדירה. המשמעות: אתם צריכים להביא לפחות עשרים וחמישה אחוזים מהמחיר כהון עצמי. על דירה של שני מיליון שקל, זה אומר חצי מיליון שקל שלכם.

משפרי דיור הם מי שכבר יש להם דירה והם מוכרים אותה כדי לקנות אחרת. אצלם המימון המקסימלי יורד לשבעים אחוזים, וההון העצמי הנדרש עולה לשלושים אחוזים לפחות. על אותה דירה של שני מיליון, זה שש מאות אלף שקל. אם אתם משקיעים, כלומר קונים דירה נוספת שאינה הדירה היחידה שלכם, המגבלה מחמירה עוד יותר: הבנק יממן עד חמישים אחוזים בלבד, ואתם צריכים להביא מהבית חצי ממחיר הדירה. על דירה של שני מיליון, מיליון שקל שלכם.

החישוב הוא לפי שווי, לא לפי מה ששילמתם

נקודה חשובה שרוכשים רבים אינם מודעים לה: שיעור המימון מחושב לפי שווי הנכס כפי שהבנק מעריך אותו, ולא בהכרח לפי המחיר שסיכמתם עם המוכר. הבנק שולח שמאי שמעריך את שווי הדירה, ואם ההערכה נמוכה מהמחיר ששילמתם, הבנק יממן אחוז מהסכום הנמוך יותר.

הנה דוגמה. נניח שקניתם דירה בשני מיליון שקל, והשמאי העריך אותה במיליון ותשע מאות אלף. הבנק ייתן שבעים וחמישה אחוזים ממיליון ותשע מאות שקל, ולא משני מיליון. את הפער אתם משלימים מההון העצמי שלכם. לכן בדרך כלל כדאי לתכנן את ההון העצמי עם מרווח, ולא להסתמך על הערכת שמאי גבוהה.

לכן בדרך כלל כדאי לתכנן את ההון העצמי עם מרווח, ולא להסתמך על הערכת שמאי גבוהה.

עלויות נלוות שרבים שוכחים

טעות נפוצה היא לחשב רק את ההון העצמי לדירה עצמה, ולשכוח את שלל העלויות הנלוות לרכישה. אלה לא מעטות, והן משולמות מהכיס, בנוסף להון העצמי. בין העלויות: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך אם השתמשתם במתווך, עלות השמאות ואגרות רישום. מס הרכישה יכול להיות סכום משמעותי, במיוחד למשקיעים. לעיתים מתווספות גם עלויות שיפוץ או ריהוט ראשוני. סכום כל אלה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

לכן כשמתכננים תקציב, מחשבים את ההון העצמי לדירה ומוסיפים סכום נפרד לעלויות הנלוות. מי שמשקיע את כל הכסף שלו בהון העצמי בלבד עלול להישאר בלי מזומן לשאר ההוצאות. בדרך כלל כדאי לשמור סכום זמין שמכסה את מס הרכישה, שכר טרחת עורך הדין והאגרות.