הון עצמי, כמה כסף שלכם צריך כדי לקנות דירה
ההון העצמי הוא נקודת הפתיחה שקובעת אם ובאיזה תקציב תוכלו לקנות. כמה צריך לכל סוג רוכש, ולמה החישוב הוא לפי שווי ולא לפי מה ששילמתם.
לפני שבכלל מדברים על ריביות ומסלולים, יש שאלה אחת שקובעת אם תוכלו לקנות דירה בכלל: כמה כסף יש לכם משלכם. ההון העצמי הוא נקודת הפתיחה של כל עסקת נדל"ן, והבנה טובה שלו יכולה לחסוך אכזבות ולכוון אתכם לתקציב הנכון.
מה זה הון עצמי
ההון העצמי הוא סכום הכסף שאתם מביאים מהכיס לרכישת הדירה, החלק שהבנק לא מממן. הבנק אף פעם לא נותן מאה אחוז ממחיר הדירה. הוא מצפה שתשקיעו חלק משמעותי משלכם, וזה מגן עליו: לווה שהשקיע מכספו סכום גדול פחות סביר שיפסיק לשלם ויאבד את הדירה.
ההון העצמי יכול להגיע ממקורות שונים: חסכונות שצברתם, כספים מקרנות השתלמות או פנסיה שנפדו, מתנה או הלוואה מההורים, ירושה, או תמורה ממכירת דירה קודמת. הבנק יבדוק מאיפה הגיע הכסף, בין השאר כדי לוודא שלא לקחתם עוד הלוואות שיכבידו על יכולת ההחזר שלכם.
כמה הון עצמי צריך באמת
התשובה תלויה בסוג הרוכש שאתם, ובנק ישראל קובע את הכללים. ההבחנה נעשית לפי כמה דירות יש לכם. אם אתם רוכשי דירה יחידה, כלומר זו הדירה היחידה שתהיה בבעלותכם, הבנק יכול לממן עד שבעים וחמישה אחוזים ממחיר הדירה. המשמעות: אתם צריכים להביא לפחות עשרים וחמישה אחוזים מהמחיר כהון עצמי. על דירה של שני מיליון שקל, זה אומר חצי מיליון שקל שלכם.
אם אתם משפרי דיור, כלומר כבר יש לכם דירה ואתם מוכרים אותה כדי לקנות אחרת, המימון המקסימלי יורד לשבעים אחוזים, וההון העצמי הנדרש עולה לשלושים אחוזים לפחות. על אותה דירה של שני מיליון, זה שש מאות אלף שקל. אם אתם משקיעים, כלומר קונים דירה נוספת שאינה הדירה היחידה שלכם, המגבלה מחמירה עוד יותר: הבנק יממן עד חמישים אחוזים בלבד, ואתם צריכים להביא מהבית חצי ממחיר הדירה. על דירה של שני מיליון, מיליון שקל שלכם.
החישוב הוא לפי שווי, לא לפי מה ששילמתם
נקודה קריטית שהרבה רוכשים לא מודעים לה: שיעור המימון מחושב לפי שווי הנכס כפי שהבנק מעריך אותו, ולא בהכרח לפי המחיר שסיכמתם עם המוכר. הבנק שולח שמאי שמעריך את שווי הדירה, ואם ההערכה נמוכה מהמחיר ששילמתם, הבנק יממן אחוז מהסכום הנמוך יותר.
בואו נמחיש. נניח שקניתם דירה בשני מיליון שקל, אבל השמאי העריך אותה במיליון ותשע מאות אלף בלבד. הבנק ייתן לכם שבעים וחמישה אחוזים מהמיליון ותשע מאות, לא מהשני מיליון. הפער נופל עליכם, וההון העצמי שאתם צריכים להביא גדל. לכן חשוב לא להסתמך על תרחיש אופטימי, ולהשאיר מרווח ביטחון בהון העצמי.
עלויות נלוות שרבים שוכחים
טעות נפוצה היא לחשב רק את ההון העצמי לדירה עצמה, ולשכוח את שלל העלויות הנלוות לרכישה. אלה לא מעטות, והן משולמות מהכיס, בנוסף להון העצמי. בין העלויות: מס רכישה, שיכול להיות סכום משמעותי במיוחד למשקיעים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך אם השתמשתם במתווך, עלות השמאות, אגרות רישום, ולעיתים גם עלויות שיפוץ או ריהוט ראשוני. סכום כל אלה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.
לכן, כשמתכננים תקציב, צריך לחשב את ההון העצמי לדירה ועוד כרית נוספת לעלויות הנלוות. מי שמנצל את כל הכסף שלו על ההון העצמי בלבד עלול למצוא את עצמו בלי מזומן לשאר ההוצאות, וזה מתכון ללחץ.
הכתבה נתנה לכם את הבסיס. תמהיל נכון נבנה על המצב הספציפי שלכם, וליווי מקצועי יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
דברו איתנו, בלי התחייבות