המשכנתא הממוצעת מתקרבת לשיא: מה זה אומר על הנטל החודשי

הנתון החדש מספר גלובס מראה תמונה קצת מנוגדת לתחושה שיש בשוק. גם כשמדברים על האטה במכירות דירות ועל זהירות בקרב קונים, גובה המשכנתא הממוצעת ממשיך לעלות. ביולי הוא הגיע ל-1.117 מיליון שקל, כשהרבה יותר מרבע מהמשכנתאות החדשות נלקחות על נכסים בשווי של שלושה מיליון שקל ומעלה.

למה זה קורה בזמן שהשוק נראה איטי יותר. חלק מהתשובה פשוט: מחירי הדירות עצמם עלו על פני זמן, ומי שכן קונה היום, קונה בממוצע נכס יקר יותר משקנו לפניו. כשהמחיר עולה, גם ההון העצמי הנדרש עולה, וגם גובה המשכנתא שנשארת ללקיחה גדל בהתאם.

מה זה אומר על ההחזר החודשי

משכנתא גדולה יותר, גם באותה ריבית, מתרגמת להחזר חודשי גבוה יותר, ולעיתים גם לתמהיל שונה. כשהסכום עולה, לווים רבים נדרשים לפרוש את ההחזר על פני שנים רבות יותר, כדי לשמור על החזר חודשי סביר יחסית להכנסה. זה מגדיל את סך הריבית שמשולמת במהלך חיי ההלוואה, גם אם הריבית החודשית עצמה לא השתנתה.

נכון להיום, הריבית הממוצעת במסלול הקבוע הלא צמוד עומדת סביב 4.63%, ובמסלול המשתנה הלא צמוד סביב 4.42%. עבור משכנתא בגובה כזה, אפילו הפרש קטן בריבית בין מסלולים יכול לבוא לידי ביטוי בהחזר חודשי של מאות שקלים, ובסך הריבית של עשרות ואף מאות אלפי שקלים על פני התקופה. זו הסיבה שדווקא כשהמשכנתא גדולה, בניית התמהיל הופכת קריטית יותר, ולא פחות.

נתון נוסף שבלט הוא היקף הלוואות הקבלן, שנשאר גבוה, כ-1.6 מיליארד שקל, אך חלקו היחסי מכלל המשכנתאות דווקא ירד. הלוואת קבלן היא כלי שמאפשר לקונה לדחות תשלומים בזמן הבנייה, אבל היא גם יכולה להשפיע על סך העלות הכוללת של העסקה, ולכן שווה לבחון אותה בזהירות לצד אפשרויות אחרות למימון הרכישה.

למי שעומד היום בפני לקיחת משכנתא בסכום גבוה, המסקנה המעשית היא לא להסתפק בבדיקת הריבית בלבד. שווי הנכס עלה, גובה ההלוואה עלה, וזה מחייב תשומת לב מיוחדת לפריסת התמהיל בין מסלולים, לתקופת ההלוואה, וליכולת ההחזר בטווח הארוך, ולא רק להחזר החודשי הראשוני.

הידיעה שעליה מבוססת הכתבה פורסמה בגלובס: כמעט בשיא: המשכנתא הממוצעת של הישראלים ממשיכה לטפס. הניתוח, הפרשנות והמספרים כאן הם של מערכת דוקטור משכנתא, על בסיס נתוני בנק ישראל העדכניים.