השלמת הון עצמי לדירה באמצעות הנכס הקיים

מה זה הון עצמי ולמה הוא נדרש

הון עצמי הוא החלק במחיר הדירה שהקונה מביא בעצמו. הבנק מממן רק חלק מהמחיר, כדי שגם לקונה יהיה חלק בעסקה.

לפי הוראות בנק ישראל, משכנתא לדירה ראשונה מגיעה לכל היותר ל-75% ממחיר הדירה. למחליפי דירה המגבלה היא 70%, ולדירה להשקעה 50%. על דירה של 2,000,000 ₪ צריך להביא לפחות 500,000 ₪ לדירה ראשונה, ולפחות 1,000,000 ₪ לדירה להשקעה.

מאיפה מביאים הון עצמי

רוב הקונים משלבים כמה מקורות: חסכונות, קרן השתלמות, עזרה מההורים ולעיתים הלוואה. לכל מקור יש מחיר אחר. חיסכון שנמשך לפני הזמן עלול לאבד הטבות מס, והלוואה מוסיפה החזר חודשי.

משפחה שיש לה דירה בבעלותה יכולה להשתמש בה כמקור נוסף. זה מימון כנגד דירה קיימת: ההלוואה נרשמת על הדירה לצד המשכנתא, ומשחררת ממנה סכום שמשמש כהון עצמי לדירה החדשה.

הון עצמי לדירה לילדים

הורים רבים רוצים לעזור לילד או לילדה ברכישת דירה ראשונה, והחיסכון העיקרי שלהם נמצא בדירה שבבעלותם.

הלוואה על הדירה של ההורים יכולה להשלים את ההון העצמי של הילדים. ההחזר נבדק מול ההכנסה של ההורים, והילדים יכולים להשתתף בו בהסכמה משפחתית. את העברת הכסף כדאי לסכם בהסכם משפחתי כתוב.

הון עצמי לדירה של הילדים יכול להגיע מהדירה של ההורים, כשהדירה נשארת שלהם.

איך זה משתלב עם המשכנתא על הדירה החדשה

הבנק שנותן את המשכנתא על הדירה החדשה בודק מאיפה מגיע ההון העצמי, ומבקש לראות את מקורו. הלוואה על דירה קיימת של המשפחה היא מקור שאפשר להציג בתיק.

אם ההלוואה משולמת מהכנסת הקונים, הבנק מוסיף את ההחזר שלה לחישוב יחס ההחזר שלהם. אם ההורים משלמים, היא נספרת אצל ההורים. לכן כדאי לתאם את שתי ההלוואות מראש.

סדר הפעולות הנכון

בדיקה של הלוואה על דירה קיימת לוקחת כמה שבועות, כולל ביקור שמאי. לכן נכון להתחיל בה לפני החתימה על חוזה הרכישה, ולתאם את מועדי התשלום בחוזה עם מועד קבלת הכסף.

• בודקים כמה הון עצמי חסר, לפי סוג הדירה והמחיר.
• בודקים כמה אפשר לשחרר מהדירה הקיימת, לפי השווי ויתרת המשכנתא.
• מקבלים אישור עקרוני למשכנתא על הדירה החדשה.
• חותמים על חוזה הרכישה עם לוח תשלומים שמתאים למועדים.